Norderstedt – Ende Mai hat die Stadt Norderstedt ihren (jährlich erscheinenden) Mietspiegel vorgelegt. Mit diesem Mietspiegel mehren sich die Anzeichen, dass es mit den Entspannungstendenzen am Wohnungsmarkt vorbei ist; von 84 Werten, die dieser Mietspiegel ausweist, haben 51 steigende Tendenz, während 28 Werte gefallen sind. Dabei ist das gleiche Phänomen zu beobachten, wie bei anderen Mietspiegeln im Lande auch: Ausschließlich das Spitzensegment der Baualtersklasse von 1990 bis 2001 sowie besonders große Wohnungen der Baualtersklasse zwischen 1966 und 1970 geben nach, während der übrige Wohnungsbestand zum Teil kräftig anzieht. Durchbrochen wird dies nur von besonders kleinen älteren Wohnungen der Baujahre vor 1965 mit einer Grundfläche von weniger als 40 Quadratmeter. Insgesamt hat das Mietgefüge um ca. 1,1 Prozent angezogen. Wegen der Senkungen im Spitzensegment bedeutet dies zugleich, dass die Steigerung bei den "Normalwohnungen" wesentlich kräftiger ausgefallen ist. Die komplette Mietspiegel-Broschüre kann im Internet heruntergeladen werden unter.

Wohnungsmarktprognose bis 2015 - Sozialwohnungsbestand schmilzt unaufhaltsam weiter ab Kiel – Am 24.06.2002 hat das Innenministerium eine Wohnungsmarktprognose des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik aus Berlin vorgelegt, wonach der seit Mitte der 90er Jahre landesweit feststellbare Entspannungsprozess auf den Wohnungsmärkten sein Ende gefunden hat. Unstreitig ist auch, dass aufgrund weiterhin absinkender Bautätigkeit "von einer ersten leicht rückläufigen Entspannung" ausgegangen werden kann. Für den Landesmieterbund sind daher schnelle Weichenstellungen erforderlich, um eine neue Anspannung des Wohnungsmarktes möglichst zu verhindern, und wenn sie denn nicht mehr zu verhindern ist, ihr die Schärfe zu nehmen. Dazu wird es jedoch erforderlich sein, zum einen die Wohnungsbautätigkeit vor einem weiteren Absturz zu bewahren und schnell wieder anzukurbeln. Die Gutachter haben einen Durchschnittsbedarf von rund 11 Tausend Wohnungen jährlich für Schleswig-Holstein festgestellt.

Nach Ansicht des Landesmieterbundes ist diese Zahl im Jahre 2002 schon nicht mehr zu erreichen, nachdem im Jahre 2001 gerade mal 11.234 Wohnungen fertiggestellt wurden. Für 2002 und 2003 rechnet der Landesmieterbund mit Ergebnissen unterhalb von 10 Tausend Fertigstellungen, da die Zahl der Baugenehmigungen weiterhin auf Talfahrt ist. Den Optimismus des Innenministeriums, dass zur Sorge kein Anlass besteht, teilt die Mieterorganisation daher nicht.

Als erfreulich bezeichnet der Landesmieterbund die Tatsache, dass das Gutachten zu einer klaren Aussage zum Bedarf an Sozialwohnungen kommt. Danach werden jährlich rund 4 Tausend neue Sozialwohnungen benötigt, um den Sozialwohnungsbestand zu wahren und den Abschmelzprozess zu kompensieren. Die von den Gutachtern gezogene Schlussfolgerung ist für die Mieterorganisation allerdings schwer nachvollziehbar; von den jährlich 4 Tausend benötigten Wohnungen soll danach ein Viertel durch Neubau von Sozialwohnungen, entsprechend ca. Tausend Wohnungen jährlich, bereitgestellt werden. Ein weiteres Viertel soll durch Modernisierungsförderung sowie über den Ankauf von Bindungen und Belegungsrechten begründet werden. Das dritte Viertel wird umstandslos den Kommunen zugewiesen und soll ohne Landesförderung durch Vereinbarung zwischen Vermietern und Kommunen bereitgestellt werden. Das vierte Viertel schließlich wird zur Zeit ganz ausgebucht im Hinblick auf den entspannten Wohnungsmarkt - potentielle Sozialmieter könnten sich im nicht preisgebundenen Bestand versorgen. An dieser Milchmädchen-Rechnung übt der Landesmieterbund scharfe Kritik; die Verweisung auf die Kommunen und die Kooperationsverträge mit der Wohnungswirtschaft sind nach Meinung des Landesmieterbundes nichts weiter als ein ungedeckter Scheck; die Wohnungswirtschaft wird Preis- und Belegungsbindungen nicht verschenken - die Kommunen wiederum befinden sich in einer schlimmen Finanznot, sind teilweise damit befasst, dass genaue Gegenteil von dem zu tun, was das Land gerne möchte: So hat die Landeshauptstadt Kiel bekanntermaßen ihre kommunale Wohnungsbaugesellschaft versilbert und damit genau das Instrument aus der Hand gegeben, dessen Einsatz die Landesregierung jetzt fordert.

Geradezu grotesk erscheint dem Landesmieterbund die Bereitstellung von 1 Tausend Sozialwohnungen jährlich durch Verzicht auf diese: Wenn denn die Erkenntnis richtig ist, dass jährlich 4 Tausend Sozialwohnungen benötigt werden, um den unstreitigen Abschmelzprozess zu kompensieren, dann ist schwer nachvollziehbar, wie die Parität gewahrt werden soll, wenn auf der einen Seite auf die Begründung von neuen Sozialbindungen verzichtet werden soll, auf der anderen Seite der Abschmelzprozess aber unaufhaltsam weitergeht.

Diese Gruppe wird sich größenmäßig nicht wesentlich verändern, wie die Gutachter ebenfalls festgestellt haben. Von daher sind 120 Tausend Sozialwohnungen für das Land eine Größenordnung, die angemessen und erforderlich ist. Die Begründung von 5 Tausend Sozialbindungen jährlich - nämlich 1 Tausend mehr als die Gutachter festgestellt haben - ist dann aber mindestens erforderlich, um mit einer vernünftigen Perspektive den Sozialwohnungsbestand wieder aufzustocken. Die Perspektive des Innenministeriums hingegen beschränkt sich im Ergebnis auf 2 Tausend Bindungen jährlich. Den Rest darf man getrost als Schüttelscheck bezeichen.

Abriss statt Instandsetzung? Kiel – Landauf, landab wird zunehmend heftig über die Frage diskutiert, ob nicht vernachlässigte Wohnungsbestände aus den 60er und 70er Jahren - vornehmlich sogenannte Punkthochhäuser aus alten Neue-Heimat-Beständen - schnellstmöglich abgerissen werden sollen. Etliche dieser Bestände sind in Spekulantenhände geraten, die nur kassieren, aber weder instandsetzen, noch modernisieren wollen. Größere Standorte finden sich von Elmshorn über Kaltenkirchen, Itzehoe und Lübeck bis hinauf nach Flensburg. Die Mietervereine tun sich schwer, dem Abriss zuzustimmen; lieber würden sie es sehen, wenn Spekulanten gezwungen würden, ihrer Instandsetzungspflicht zu genügen. Deswegen fordert die Mieterorganisation seit Jahren die Verabschiedung eines Wohnungsaufsichts- und -pflegegesetzes. Wenn aber Abriss und Neubau unter dem Strich billiger ist und dafür mehr neue Wohnungen entstehen, und wenn die mit einem Abriss zwangsläufig einhergehende Umsetzung der betroffenen Mieterhaushalte mit deren Einverständnis geschieht, mag Abriss - vornehm "Rückbau" genannt - eine Alternative sein.

Es geht aber auch anders. Dies hat die BIG Aktiengesellschaft in Flensburg Engelsby bewiesen. Dort sind drei leerstandsbelastete "Punkthochhäuser" im bewohnten Zustand aufwendig saniert und modernisiert worden zur Zufriedenheit aller Beteiligten und mit Mieten nach der Modernisierung um 5,00 EURO je Quadratmeter. Natürlich: Die Maßnahme war teuer. Sie hat aber nicht nur den konkreten Wohnungsbestand, sondern den ganzen Stadtteil aufgewertet. Sie wurde mit Mitteln der Stadt, des Landes und der EU gefördert. Bravo! So kann es gehen.

Pleitewelle und Mietkaution

Kiel – Der leidlich entspannte schleswig-holsteinische Wohnungsmarkt bringt es mit sich, dass manch ein Vermieter und manch eine Hausverwaltung, die mit ihren Mieten nicht rechtzeitig heruntergegangen sind, größere Leerstände aufgebaut haben und dadurch in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind. Infolge dessen verzeichnen wir vermehrte Streitigkeiten um die Rückzahlung von Kautionen und in vielen Fällen auch den Verlust der Kautionen wegen Konkurses des Vermieters.

Wir raten daher dringend dazu, sich über den Verbleib und die Anlage ihrer dem Vermieter geleisteten Kaution Gewissheit zu verschaffen. Der Sachverhalt ist gesetzlich eindeutig geregelt. Gemäß Paragraph 551 Absatz 3 BGB hat der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen. Diese Regelung gilt auch dann, wenn im Mietvertrag etwas anderes vereinbart wurde. Hält sich der Vermieter an diese Vorgaben, so ist die Kaution des Mieters ausreichend geschützt und wird er sie beim Ende des Mietverhältnisses wieder bekommen, falls nicht Streit wegen angeblicher Rückstände oder angeblicher Mängel des Mietobjektes bei Rückgabe entsteht.

Die Fälle sind jedoch gar nicht so selten, in denen ein Vermieter die Kaution abweichend von der gesetzlichen Regelung nicht von seinem Vermögen trennt. Fällt der Vermieter dann in Konkurs ist es in der Regel sehr schwer, die Kaution zurück zu bekommen und kann der Mieter bestenfalls darüber nachdenken, eine Anzeige zu erstatten.

Aus diesem Grunde raten wir dazu, während des laufenden Mietverhältnisses vom Vermieter den Nachweis zu verlangen, dass die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt angelegt wurde. Wer von seinem Vermieter den Nachweis dafür nicht unverzüglich erhält, sollte ihn unter Fristsetzung auf Hergabe eines Nachweises abmahnen und ist prinzipiell berechtigt, die Kaution zur Aufrechnung zu stellen, sie selber konkurssicher anzulegen und dem Vermieter dann wieder zur Verfügung zu stellen. Dieses Verfahren funktioniert in der Regel nur, solange noch keine Zwangsverwaltung angeordnet ist. Von daher sollte es durchgeführt werden, bevor es die ersten Anzeichen darauf gibt, dass der Vermieter womöglich zahlungsunfähig werden könnte. Ihr Mieterverein ist bei der Absicherung Ihrer Kaution gerne behilflich.

DEUTSCHER MIETERBUND LANDESVERBAND SCHLESWIG-HOLSTEIN