KWG-Verkauf

Kieler Ratsversammmlung rührt sich nicht

Kiel - Am 14.05.1998 hatte die Ratsversammlung Kiel beschlossen, den Bürgermeister aufzufordern, bis spätestens Ende 1998 auf der Grundlage verschiedener Rahmenbedingungen ein Konzept mit Entscheidungsvarianten zur Veräußerung der KWG vorzulegen. Zwischenzeitlich ist das Jahr zu Ende gegangen und wurde der Ratsversammlung ein derartiges Konzept nicht vorgelegt. Der Kieler Mieterverein kritisiert in diesem Zusammenhang, daß die Ratsversammlung tatenlos zuschaut, wie die Verwaltung den Verkauf der KWG immer weiter vorantreibt, ohne daß die Risiken eines derartigen Geschäftes für die Kieler Bevölkerung sorgfältig untersucht worden wären. Dabei ist es nach Auffassung des Kieler Mietervereins erforderlich, nicht nur zwischen verschiedenen Kaufinteressenten zu differenzieren, sondern auch der Frage sorgfältig nachzugehen, ob es für die Stadt nicht vorteilhafter sei, das Unternehmen als 100 Prozent kommunale Tochter zu erhalten. Dies kann nach Auffassung des Mietervereins nur durch ein wissenschaftliches Gutachten geklärt werden, wie dies zur Vorbereitung wirtschaftlicher Entscheidung in Großkonzernen üblich ist.

Der Kieler Mieterverein forderte die Ratsversammlung auf, sich die Entscheidung über die KWG-Veräußerung nicht aus der Hand nehmen zu lassen, und zwar auch nicht dadurch, daß ausschließlich die Verkaufsalternative ausgeleuchtet wird.

Mitgliedsbeitrag war im Januar fällig

Kiel - Die Satzungen der schleswig-holsteinischen Mietervereine sehen vor, daß der Jahresbeitrag im Januar zu entrichten ist. Soweit dies im Einzelfall noch nicht geschehen ist bitten wir um baldige Bezahlung. Sie ersparen Ihrem Verein damit unnötige Mahn- und Verwaltungskosten, Kosten, die wir lieber für eine noch effizientere Arbeit verwenden würden.

Schönheitsreparaturklausel unwirksam

Kiel - Eine bemerkenswerte Entscheidung hat das Amtsgericht Kiel im November verkündet; danach sind Klauseln, die die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen, nur dann mit § 9 AGBG zu vereinbaren, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet wird, die er anderenfalls (wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchführt) für den gleichen Zeitraum in Form eines entsprechend höheren Mietzinses zu zahlen hätte. Zwar sind Klauseln wirksam, die einen Fristenplan mit üblichen Renovierungsfristen vorsehen und dies mit einer Quotenhaftung für den Fall verbinden, daß der Mieter vor Ablauf der Fristen auszieht. Das Gericht sieht es aber nicht als zulässig an, wenn eine solche Klauselkombination (Fristenplan und Quotenhaftung) nochmals verschärft wird dadurch, daß dem Mieter zusätzlich eine fristenunabhängige Verpflichtung zur Schlußrenovierung beim Auszug auferlegt wird. In diesem Fall müßte der Mieter nämlich - auch wenn die Fristen noch nicht abgelaufen sind - eine volle Neurenovierung durchführen, die wirtschaftlich einer längeren Abnutzungsfrist entspräche. Er hätte also Leistungen zu erbringen, denen keine Gegenleistung mehr gegenüberstünde. Da eine derartige Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, sieht das Gericht diese Klauselkombination als unwirksam an.

Das Gericht geht sogar noch einen Schritt weiter; entsprechend § 6 AGBG sieht es die gesamte Klauselkombination als unwirksam an. Das Gesetz verbiete es ausdrücklich, eine unangemessene Klausel auf das gerade eben noch gültige zu reduzieren. Dies gelte selbst dann, wenn die Klauselkombination optisch getrennt ist etwa durch Verpflichtungen in unterschiedlichen Paragraphen des Mietvertrages. Im Ergebnis hat das Gericht festgestellt, daß in diesem Falle die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, beim Vermieter verbleibt. In diesem Falle ist der Mieter weder verpflichtet Schönheitsreparaturen laufend durchzuführen, noch verpflichtet, einen Geldbetrag für verbrauchte, aber noch nicht wieder fällige Schönheitsreparaturen zu bezahlen, noch verpflichtet, eine Schlußrenovierung durchzuführen.

Fazit: Es lohnt sich immer, mietvertragliche Klauseln auf ihre Zulässigkeit zu überprüfen. Dies lohnt sich ganz besonders dann, wenn die Verwender derartiger Klauseln den Hals nicht voll bekommen können und den ohnehin schon einseitigen Vertragsformularen der Vermieterverbände noch eins draufsetzen wollen. Amtsgericht Kiel, Urteil vom 06.11.1998, 110 C 193/98.

Einsatz von Thermohygrographen lohnt sich

Kiel - Die immer dichter abgeschlossenen Wohnungen führen in einer Vielzahl von Fällen zu teilweise erheblichen Feuchtigkeitsproblemen. Regelmäßig entsteht Streit über die Frage, ob denn Schimmelpilzbildung auf einen Baumangel zurückzuführen ist, oder auf unzureichendes Heizen und/oder Lüften des Mieters. Der Kieler Mieterverein setzt seit geraumer Zeit mit großem Erfolg Thermohygrographen ein, um in diesen Streitfällen das Raumklima zuverlässig zu überprüfen. Diese Geräte zeichnen über einen längeren Zeitraum kontinuierlich die Raumtemperatur und die relative Luftfeuchtigkeit auf. Anhand der daraus gewonnen Diagramme läßt sich das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters problemlos auch über längere Zeiträume dokumentieren. Wenn Feuchtigkeitseinwirkungen trotz sorgfältiger Beheizung und Belüftung nicht einzudämmen sind, liegt in der Regel ein Baumangel vor und läßt sich die Mängelbeseitigung sehr viel gezielter verfolgen.

Der Einsatz eines Thermohygrographen kostet DM 2,00 täglich.

Stadtflucht hält an

Kiel - Niedrige Zinsen, günstiges Bauland in den Kreisen und das Eigenheimzulagengesetz haben eine Wanderungswelle in Bewegung gesetzt, die den Städten schwer zu schaffen macht. Zwischen 1993 und 1997 hat allein die Landeshauptstadt Kiel 3,4 % ihrer Einwohner an das Umland verloren. Nicht viel besser erging es den Städten Rendsburg und Flensburg. Während Lübeck und Neumünster nur geringe Einwohnerverluste verzeichneten, freuen sich die Städte im hamburgischen Umland über deutliche Zuwächse; Itzehoe und Norderstedt legten um 0,7 bzw. 0,8 % zu, die Stadt Elmshorn gar um 3,1 % (siehe Grafik). Diese Zuwächse sind aber nur scheinbar ein Widerspruch; tatsächlich profitiert das südliche Schleswig-Holstein von der Stadtflucht aus Hamburg. Diese Entwicklung erklärt auch, weswegen in einigen Regionen Mietwohnungen leerzustehen beginnen. Kiel hat zwischen 1993 und 1997 8.415 Einwohner verloren. Damit sind gut 4.000 Wohnungen frei geworden. Dies kann neben der Neubautätigkeit an einem Wohnungsmarkt nicht spurlos vorübergehen. Trotzdem besteht auch in Kiel noch eine erhöhte Nachfrage nach preiswertem Wohnraum, da die abgewanderten Haushalte überwiegend das teurere Segment frei gemacht haben.

Geschoßwohnungsbau auf Talfahrt

Kiel - Während sich die Zahl der Baugenehmigungen in Schleswig-Holstein immer noch auf einem vergleichsweise hohen Niveau bewegt, zeigt sich immer deutlicher, daß sich der Geschoßwohnungsbau auf Talfahrt befindet. Während in der Vergangenheit das Verhältnis zwischen Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern zu Wohnungen im Geschoßwohnungsbau überwiegend ausgeglichen war mit einem leichten Plus für den Geschoßwohnungsbau, klaffen die Werte zwischenzeitlich weit auseinander. Die Zahl der genehmigten Wohnungen im Geschoßwohnungsbau ist auf eine Marke von durchschnittlich 500 WE monatlich abgesunken, während bei den Ein- und Zweifamilienhäusern zur Zeit rund 1.000 Wohnungen monatlich genehmigt werden.

Der Landesmieterbund fordert daher mit Nachdruck, die Wohnungsbaufördermittel auf die finanzschwachen Haushalte zu konzentrieren und der Zersiedelung der Landschaft (siehe Beitrag Stadtflucht) entgegenzuwirken.

DEUTSCHER MIETERBUND LANDESVERBAND SCHLESWIG-HOLSTEIN