Forderungsprogramm 1998
Über alle Mieten hinweg gehört das Mietengefüge in
Schleswig-Holstein zum teuersten im ganzen Bundesgebiet. Von 45 Gemeinden
mit mehr als 10 Tausend Einwohnern weist die Mietstufentabelle zum
Wohngeldgesetz alleine 5 Gemeinden der Mietenstufe 6 und 13 Gemeinden der
Mietenstufe 5 aus. Zur Mietenstufe 4 gehören noch 24 Gemeinden und
lediglich 3 Gemeinden unterfallen der Mietenstufe 3. Die Mietenstufen 2
und 1 sind hierbei nicht vertreten. Während die Mietenstufe 3 gemessen am
Bundesgebiet ein durchschnittliches Mietenniveau widerspiegelt, liegt die
Mietenstufe 4 schon 5 - 15, die Mietenstufe 5 15-25 und die Mietenstufe 6
25 % und mehr über dem Bundesdurchschnitt. Dabei sind es insbesondere auch
die öffentlich geförderten Wohnungen, deren Mieten unangemessen hoch sind.
Es sind auch keineswegs spektakuläre Spitzen, die das Mietgefüge
hochtreiben, wie sie etwa in München, Frankfurt oder Hamburg anzutreffen
sind. Vielmehr leidet insbesondere das hamburgische Umland großflächig an
einer nicht zu rechtfertigenden Miethöhe.
Dieser überproportionalen Belastung ist ebenso
energisch entgegenzuwirken, wie den immer noch anhaltenden Problemen auf
dem Wohnungsmarkt.
I.
Recht auf eine angemessene Wohnung
Der schleswig-holsteinische Landtag wird
aufgefordert, das "Recht auf eine angemessene Wohnung" in der
Landesverfassung zu verankern.
Derzeit fehlen in Schleswig-Holstein nach
Schätzungen des Landesmieterbundes noch ca. 30.000 Wohnungen. Dieser
Fehlbestand ist kurzfristig nicht abbaubar. Es ist daher absehbar, daß auf
lange Sicht die Zahl der wohnungslosen und obdachlosen Menschen auf hohem
Niveau bestehen bleibt, sich durch eine weitere Zunahme der
Arbeitslosigkeit und grobmaschigere soziale Netze u.U. sogar noch erhöht.
Eine soziale Wohnungspolitik hat dafür zu sorgen,
daß Wohnungs- und Obdachlosen ein klagbares Recht auf angemessenen
Wohnraum gewährt wird. Für den sozialen Rechtsstaat muß es eine
Selbstverständlichkeit sein, ganz besonders für die Unterversorgten, die
Wohnungssuchenden und Wohnungslosen einzutreten. Wenn in einer
Wohlstands-gesellschaft nicht das fundamentale Recht auf Wohnraum
gesichert wird, ist es vor dem Hintergrund zunehmender Armut nur eine
Frage der Zeit, bis soziale Konflikte entstehen.
Orientierungshilfe bietet Artikel 14 der durch
Volksentscheid gebilligten Verfassung des Landes Brandenburg (Auszug):
(1) Das Land ist verpflichtet, im Rahmen seiner
Kräfte für die Verwirklichung des Rechts auf eine angemessene Wohnung zu
sorgen, insbesondere durch Förderung von Wohneigentum, durch Maßnahmen des
sozialen Wohnungsbaues, durch Mieterschutz und Mietzuschüsse.
(2) Die Räumung einer Wohnung darf nur vollzogen
werden, wenn Ersatzwohnraum zur Verfügung steht. Bei einer Abwägung der
Interessen ist die Bedeutung der Wohnung für die Führung eines
menschenwürdigen Lebens besonders zu berücksichtigen.
II.
Förderung von 5.000 Sozialwohnungen jährlich
Die Landesregierung wird aufgefordert, bis auf
weiteres 5.000 Sozialwohnungen jährlich mit langfristigen Preis- und
Belegungsbindungen zu fördern
Der Trend zu Einzelhaushalten, frühere
Selbständigkeit der Jugend, längere Selbständigkeit der Senioren, erhöhter
Wohnflächenkonsum sowie nicht zuletzt die erheblichen Wanderungsgewinne
haben, im Verbund mit stark verminderter Neubautätigkeit in den 80er
Jahren, die "neue Wohnungsnot" zu Beginn der 90er Jahre entstehen lassen.
Zwar konnte die gesteigerte Bautätigkeit ab 1994 den Fehlbestand deutlich
reduzieren, dennoch müßten dauerhaft wenigstens 15.000 Wohnungen jährlich
gebaut werden, um den Bestand zu wahren und den Einwohnerzuwachs
angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Darüber hinaus müßten jährlich
weitere 5.000 Wohnungen gebaut werden, um den immer noch mit ca. 30
Tausend Wohnungen bestehenden Rückstand endgültig abzubauen.
Insgesamt ist demnach ein Neubauvolumen von zur Zeit
nicht unter 20.000 Wohnungen jährlich erforderlich, um mittelfristig eine
Entspannung der Situation herzustellen. Hiervon sollten 5.000 Wohnungen
öffentlich gefördert werden.
Dabei wird als selbstverständlich vorausgesetzt, daß
keine ökologisch, wie ökonomisch bedenklichen "Billighäuser" gebaut
werden, die sowohl unter den Gesichtspunkten der Energieeinsparung, wie
auch der Lebensdauer und der Wohnqualität nicht hinnehmbar sind.
III.
Sozialmieten preiswert und gerecht gestalten
Die Landesregierung wird aufgefordert, die
Bestands- und Bewilligungsmieten im sozialen Wohnungsbau so anzupassen,
daß sie deutlich unter der ortsüblichen Miete des freifinanzierten
Wohnungsbaues liegen. Das Sozialmietgefüge ist zu regionalisieren
§ 1 des II. Wohnungsbaugesetzes verpflichtet Bund,
Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände auf eine Wohnungsbauförderung, die
nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für die breiten Schichten
des Volkes bestimmt und geeignet ist. Begünstigt werden sollen namentlich
diejenigen Wohnungssuchenden, die eine ausreichende Wohnungsversorgung
sicherzustellen selbst nicht in der Lage sind.
Das Sozialmietgefüge Schleswig-Holstein gehört zu
dem teuersten bundesweit. Zum Teil liegen die Mieten von preis- und
belegungsgebundenen Wohnungen gleich auf, oder sogar über den Mieten
vergleichbarer frei finanzierter Wohnungen. Damit wird der soziale
Wohnungsbau für diejenigen, die finanziell am schlechtesten gestellt sind,
teilweise versperrt und müssen diejenigen, für die er konzipiert ist, auf
den frei finanzierten Wohnungsbau ausweichen. Dies ist eine soziale
Ungerechtigkeit, die nicht hinzunehmen ist.
IV.
Überteuerung von Sozialwohnungen verhindern
Die Landesregierung Schleswig-Holstein wird
aufgefordert, sich bei der Höherverzinsung von Aufwendungsdarlehen
äußerste Zurückhaltung aufzuerlegen
In der Vergangenheit wurde der Wohnungsbau teilweise
unter massivem Einsatz von Aufwendungsdarlehen gefördert. Diese wirken
sich gleich in mehrfacher Hinsicht negativ für die Mieterschaft aus; zum
einen führten sie bereits in der Förderphase durch ihre stufenweise
Absenkung zu teilweise erheblichen Mieterhöhungen, zum anderen haben sie
dazu beigetragen, daß die absolute Miethöhe der so geförderten Wohnungen
großenteils über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Noch sehr viel
fataler wirken sich die Aufwendungsdarlehen beim Eintritt in die
Tilgungsphase aus, weil die gültigen Kappungsgrenzen so hoch angesetzt
sind, daß die ortsübliche Vergleichsmiete auf breiter Front überschritten
wird. Damit verkehrt sich die Zielrichtung des sozialen Wohnungsbaues, der
auf Dämpfung des Mietgefüges und Vorhaltung preiswerter Mieten ausgelegt
ist, in sein Gegenteil.
Auch dieser Wohnungsbestand muß deutlich preiswerter
sein als vergleichbare freifinanzierte Wohnungen.
V.
Kommunale Belegungsrechte einführen
Die Landesregierung wird aufgefordert, Gebiete
mit erhöhtem Wohnungsbedarf gem. § 5 a Wohnungsbindungsgesetz auszuweisen,
um dort verstärkt von der Möglichkeit Gebrauch zu machen, Sozialwohnungen
durch die Kommunen belegen zu lassen
Die Wohnungssituation, insbesondere der finanziell
schlechter gestellten Bevölkerungs-kreise, verschärft sich beständig.
Dadurch entsteht ein zusätzlicher Konkurrenzkampf auch bei den Bewerbungen
um Sozialwohnungen, was um so mehr gilt, als dieser Wohnungsbestand schon
mittelfristig starken Verlusten unterworfen ist. Mit diesem
Besetzungsrecht wird eine gerechtere Verteilung der knappen und
preiswerten Sozialwohnungen gewährleistet - eine Erkenntnis, aufgrund
derer die Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und unlängst
auch Nordrhein-Westfalen derartige Verordnungen erlassen haben.
Das von der Landesregierung favorisierte Modell im
Wege von Vereinbarungen mit den wohnungswirtschaftlichen Verbänden,
Belegungsrechte zu sichern, ist unzureichend; damit werden insbesondere
die privaten und nicht-organisierten Vermieter begünstigt, die sich unter
den Wohnberechtigten ihre Mieter frei aussuchen können, obwohl gerade ihr
Wohnungsbestand zu einer besseren Durchmischung, insbesondere mit
Problemhaushalten, gut beitragen könnte.
VI.
Wohnungstauschprogramme einrichten und fördern
Die Landesregierung Schleswig-Holstein wird
aufgefordert, im Rahmen von Wohnungsbauförderungsmaßnahmen öffentliche
Mittel zur Verfügung zu stellen, um besondere Wohnungstauschprogramme
personell und finanziell organisieren und durchführen zu können
Der schwindende Sozialwohnungsbestand macht es
erforderlich, alle Möglichkeiten auszuschöpfen, um einen möglichst hohen
Bestand an preis- und belegungsgebundenen Wohnungen sicherzustellen.
Tatsache ist, daß die Anzahl der 1-Personen-Haushalte immer noch beständig
zunimmt. Darunter befinden sich viele, die ursprünglich Anspruch auf eine
große Wohnung hatten, diese aber trotz zwischenzeitlich eingetretener
Haushaltsver-kleinerung nicht mehr aufgegeben haben. Hier liegt ein
beträchtliches Potential, "unterbelegte" Sozialwohnungen wieder einer
familiengerechten Nutzung zuzuführen, die derartige Programme erforderlich
macht.
VII.
Ausführungsbestimmungen zum "Betreuten Wohnen" erlassen
Landtag und Landesregierung des Landes
Schleswig-Holstein werden aufgefordert, Richtlinien bzw.
Ausführungsbestimmungen zu § 9 Abs. 6 Satz 3 WoBindG zu erlassen.
Nach § 9 Wohnungsbindungsgesetz sind im öffentlich
geförderten sozialen Wohnungsbau Kopplungsgeschäfte grundsätzlich
unwirksam. Ausgenommen hiervon sind unter anderem Vereinbarungen zwischen
dem Verfügungsberechtigten und dem Mieter über laufende Leistungen zur
persönlichen Betreuung und Versorgung, soweit sie von der zuständigen
Stelle genehmigt sind.
Zu derartigen Vereinbarungen kommt es bei der
Vermietung von Sozialwohnungen, die durch das Land im Rahmen des
Programmes "Betreutes Wohnen" gefördert wurden. Bei der Umsetzung dieses
gut gemeinten Programmes kommt es mangels landesweit einheitlicher
Ausführungsbestimmungen teilweise zu erheblichen Schwierigkeiten und
Ungerechtig-keiten. So werden mietvertragliche Vereinbarungen teilweise
weder vorgelegt, noch genehmigt. Teilweise wird die Angemessenheit der
Vergütung über laufende Leistungen zur persönlichen Betreuung und
Versorgung nicht oder völlig unzureichend geprüft und daher die Höhe
dieser Vergütungen willkürlich von den Betreuungsunternehmen festgesetzt.
Um dem für die Zukunft abzuhelfen sind landesweit gültige Regelungen
erforderlich.
VIII.
Betriebskosten senken
Die Landesregierung wird aufgefordert, die
Wohnungsbauförderungsrichtlinien dahingehend zu ändern, daß nur noch
solche Betriebskosten neben der Miete umgelegt werden dürfen, auf die der
einzelne Mieterhaushalt einen unmittelbaren Einfluß hat. Dies betrifft im
wesentlichen die Kosten für Energie, Wasser, Abwasser und - mit
Einschränkungen - die Müllentsorgung.
Der Katalog der umlagefähigen Betriebskosten wird
immer länger. Insbesondere in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft
bestehen ausgeprägte Tendenzen, immer mehr technische Einrichtungen zu
installieren und deren Kosten auf die Mieter abzuwälzen. Darin sind in
namhaftem Umfang versteckte Reparaturkosten enthalten, die auf diesem Wege
mit abgewälzt werden. Aber auch im Bereich der Hausmeister, der
Gartenpflege und sonstiger Dienstleistungen gibt es eine ausgeprägte
Tendenz, Pauschalverträge abzuschließen, die hohe Standards und hohe
Kosten vorsehen, deren Kontrolle aber fast unmöglich ist und die nur
deswegen so hoch ausfallen, weil die Wohnungsunternehmen im wesentlichen
ungefragt auf Kosten der Mieter Geld ausgeben können.
Eine Wiedereingliederung dieser nicht
verbrauchsabhängigen Betriebskosten in eine modifizierte Bruttomiete würde
die Interessenlage der Wohnungsunternehmen umkehren und einen starken
Anreiz dafür bieten, diese Betriebskostenanteile so niedrig wie möglich zu
halten, um eine ordentliche Nettorendite zu erzielen. Eine derart
modifizierte Bruttomiete hätte im übrigen den Vorteil, daß hohe
Betriebskostennachzahlungen, die auf zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen
bei der Neuvermietung zurückzuführen sind, unterbunden werden.
IX.
Fehlbelegungsabgabe berichtigen
Der schleswig-holsteinische Landtag wird
aufgefordert, das schleswig-holsteinische Gesetz über den Abbau der
Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (AFWoG SH) dahingehend zu ändern,
daß bestehende Mietspiegel zum Maßstab für den Subventionsvorteil genommen
werden.
Die zur Zeit gültige Regelung basiert auf einem
Gutachten des hamburgischen Institutes F+B, das gezwungenermaßen sehr
pauschal das Mietgefüge für das ganze Land ermittelt hat. Es steht außer
Zweifel, daß die Mietspiegel in Kiel, Lübeck, Neumünster und Norderstedt
das sehr differenzierte ortsübliche Vergleichsmietengefüge sehr viel
besser widerspiegeln, als es eine landesweite Untersuchung kann. Im
übrigen ist mit diesen Mietspiegeln die ortsübliche Vergleichsmiete für
mehr als ein Viertel der schleswig-holsteinischen Bevölkerung bereits
ermittelt worden, so daß hier auch ein beträchtliches
Kosteneinsparungspotential liegt. Mit der Verwendung von Mietspiegeln wird
die Fehlbelegungsabgabe gerechter ausgestaltet werden. Dies erhöht ihre
Akzeptanz.
X.
Mietspiegel fördern
Die Landesregierung wird aufgefordert, die
möglichst flächendeckende Aufstellung von Mietspiegeln in
Schleswig-Holstein sächlich und finanziell zu fördern
Schleswig-Holsteins Mieten gehören zu den teuersten
bundesweit. Mietpreisdämpfende Effekte des sozialen Wohnungsbaues sind nur
eingeschränkt zu verzeichnen aufgrund fehlerhaften Einsatzes der
Fördermittel in den vergangenen Jahren. Um so mehr gilt es, alle
Möglichkeiten auszuschöpfen, um einen ungebremsten Anstieg der Mieten im
freifinanzierten Bestand zu verhindern. Mietspiegel haben sich dabei als
äußerst effizient erwiesen.
XI. Zweckentfremdungsverordnung
ausweiten
Die Landesregierung Schleswig-Holstein wird
aufgefordert, die Zweckentfremdungs-verordnung auf Gebiete mit erhöhtem
Wohnungsbedarf auszudehnen, namentlich auch auf die Bädergemeinden an den
Küsten und im Binnenland
Die Zweckentfremdungsverordnung von Wohnraum führt
in allen Städten, insbesondere aber im Hamburger Umland und in den
Bädergemeinden von Schleswig-Holstein zu immer stärkeren Engpässen auf dem
Wohnungsmarkt, zumal die Hauseigentümer durch diese Zweckentfremdung
wesentlich höhere Gewinne erzielen. Dadurch geht preiswerter Mietwohnraum
verloren und wird die Vergleichsmiete unnötig hochgetrieben.
Zweckentfremdung ist auch der Leerstand von Wohnraum
sowie die Verwendung von Wohnraum zum Zwecke einer dauernden
Fremdenbeherbergung. Letzterer Tatbestand hat im Ergebnis dazu geführt,
daß in Schleswig-Holsteins Bädergemeinden von einem funktionierenden
Mietwohnungsmarkt kaum mehr die Rede sein kann.
Die Verordnung sollte eine Meldepflicht enthalten
für Wohnraum, der länger als drei Monate leersteht.
Eine derartige Verordnung würde den Fremdenverkehr
nicht beeinträchtigen, da bereits zweckentfremdete Wohnungen auf diesem
Wege nicht wieder in Mietwohnraum umzuwidmen sind. Sie würde aber
verhindern, daß die Mietwohnungen, die jetzt neugebaut werden, morgen
schon für den Fremdenverkehr zweckentfremdet werden.
XII.
Genossenschaften stärken
Die Landesregierung Schleswig-Holstein wird
aufgefordert, den genossen-schaftlichen Mietwohnungsbau zu stärken
Der Fortfall der Wohnungsgemeinnützigkeit hat viele
ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen zu reinen Wirtschaftsunternehmen
umgewandelt. Diese Tendenz wird sich fortsetzen.
Wohnungsbaugenossenschaften hingegen haben in der Vergangenheit immer
wieder bewiesen, daß sie in der Lage sind, preiswerten Mietwohnraum zu
produzieren und diesen auf Dauer preiswert zu erhalten. Sie verdienen
deswegen verstärkte Förderung mit allen, dem Land zu Gebote stehenden
Mitteln.
XIII.
Bausubstanz sichern
Der schleswig-holsteinische Landtag und die
Landesregierung werden aufgefordert, auf geeignete Weise sicherzustellen,
daß die Haus- und Grundeigentümer über bundesgesetzliche Regelungen hinaus
verpflichtet werden, bauliche Anlagen instandzuhalten. Zweckmäßigerweise
geschieht dies in einem Wohnungsaufsichts- und -pflegegesetz
Mit stärker absinkender Neubautätigkeit ist es
erforderlich, ein besonderes Augenmerk auf die Bestandspflege zu haben.
Deshalb wird es künftig mehr als bisher darauf ankommen, den
Wohnungsbestand zu erhalten, was zunehmend auch für ältere
Nachkriegsbauten gilt. Voraussetzung dafür ist eine laufende
Instandhaltungskontrolle, die unter Beteiligung der Mieterschaft
stattfinden sollte.
Baurecht und Bauordnungsrecht müssen geändert
werden, um den Gemeinden Handhabe zu geben, Vermietern bei
Vernachlässigung ihrer Instandhaltungspflichten Auflagen zu erteilen. Die
Verabschiedung eines zeitgemäßen Wohnungsaufsichtsgesetzes ist
erforderlich. Buß- und Strafvorschriften müssen verschärft und ergänzt
werden.
Beschlossen am 14.03.1998 in Rendsburg
