Kiel – Der RDM Schleswig-Holstein meldet in seinem "Preisspiegel" 2001 weiterhin tendenziell sinkende Neuvermietungsmieten. So wiesen die Neuverträge in Norderstedt deutliche Abschläge bis hin zu 13,33 Prozent. Auch die Landeshauptstadt Kiel rangiert im Wesentlichen im Minus. Nennenswerte Steigerungsraten weist nur der Bereich Lübecker Bucht mit 10 bzw. annähernd 17 Prozent auf. Für Flensburg und Neumünster werden Veränderungen nicht gemeldet. In diesem Zusammenhang ist aber zu bedenken, dass diese Statistik nicht den Wert eines Mietspiegels hat - allenfalls als Indikator Berücksichtigung finden mag. Einzelheiten bitten wir der Tabelle zu entnehmen.

Mietvertragsformulare und das neue Mietrecht

Kiel – Am 01.09.2001 ist das Mietrechtsreformgesetz in Kraft getreten und bringt viele Veränderungen mit sich. Dies macht nicht den Abschluss neuer Mietverträge erforderlich. Vielmehr bleiben Mietverträge aus der Zeit vor dem 01.09. weiterhin gültig. Ihre Inhalte können sich jedoch in einzelnen Punkten kraft Gesetzes verändern. Dies gilt beispielsweise für die Kündigungsfristen. In vielen Formularmietverträgen findet sich eine Klausel, wonach die 3 Monatskündigungsfrist sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert. Im Extremfall beträgt die Kündigungsfrist dann 12 Monate. Aus den Reihen der Vermieterverbände wird die Auffassung vertreten, dass hier das Überleitungsgesetz greift, wonach diese langen Kündigungsfristen aus Altverträgen auch nach dem 01.09. gelten. Der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages hat genau diese Frage thematisiert. Danach sollen längere Kündigungsfristen nur dann fortwirken, wenn sie auf individuellen Vereinbarungen beruhen. Haben die Parteien jedoch lediglich allgemein auf die gesetzliche Regelung verwiesen oder diese im Rahmen von Formularklauseln nur wiederholt, so liegt diesen Formularklauseln eben kein Vereinbarungscharakter zugrunde. In diesem Falle gilt dann die unabdingbare gesetzliche Neuregelung mit einer Frist von 3 Monaten.

In diesem Zusammenhang warnen wir vor Leichtgläubigkeit in die Wirksamkeit von Formularvereinbarungen. Die Mehrzahl der in Schleswig-Holstein verwendeten Mietvertragsformulare stammt von den Vermieterverbänden. Es liegt auf der Hand, dass diese ihre Mietvertragsformulare so ausgestalten, dass die Rechte der Mieter weitgehend eingeschränkt und die der Vermieter weitgehend gestärkt werden. Im Einzelfall kann dies durchaus auf die Formel gebracht werden, dass Vermieterverbände ihre Mietvertragsformulare immer auf dem neuesten Stand der Mieterfeindlichkeit halten. Dabei gehen sie allerdings vereinzelt so weit, dass sie unabdingbare Mieterrechte so sehr verbiegen, dass die entsprechende Regelung unwirksam wird. Beispiel: Nach bürgerlichem Recht (alt wie neu) ist die Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich Vermietersache. In der Mehrzahl der Formularmietverträge wird diese Pflicht aber auf den Mieter abgewälzt. Die Rechtsprechung hat dazu allerdings den Grundsatz entwickelt, dass ein Vermieter nicht mehr an Schönheitsreparaturen auf den Mieter abwälzen darf, als es dessen Wohndauer entspricht. Verpflichtet ein Formularmietvertrag aber einen Mieter, eine unrenoviert übergebene Wohnung im Rahmen eines Fristenplanes fortlaufend zu renovieren und diese bei Beendigung frisch renoviert zurück zu geben, so müsste dieser Mieter mehr an Schönheitsreparaturen erbringen, als es seiner Wohndauer entspricht. In diesem Falle wäre die entsprechende Klausel unwirksam mit der Folge, dass die Verpflichtung Schönheitsreparaturen durchzuführen entsprechend der gesetzlichen Regelung beim Vermieter verblieben wäre. Dieser Mieter müsste keinen Finger krumm machen, was die Ausführung von Schönheitsreparaturen anbelangt. Aus diesem Grunde raten wir bestehende Mietvertragsformulare kritisch zu hinterfragen und nicht blindlings an die Wirksamkeit der darin enthaltenen Vereinbarungen zu glauben. Beim Neuabschluss von Mietverträgen lohnt sich immer ein Blick auf den Herausgeber des entsprechenden Formulars. Wer der Verwendung von Vermieterformularen ausweichen kann, sollte seine Möglichkeiten nutzen. Im Zeitalter elektronischer Medien ist es kein Problem an ausgewogene Mietvertragsformulare zu kommen - diese können im Internet (z. B. www.kieler-mieterverein.de) an vielfältigen Stellen kostenlos herunter geladen werden. Auch im Handel sind Mietvertragsformulare erhältlich, die sich nicht den Vorwurf gefallen lassen müssen, einseitig und hemmungslos an Vermieterinteressen ausgerichtet zu sein, sondern partnerschaftlichen Vereinbarungen Raum lassen.

Der Streit um Formularmietverträge hat übrigens Geschichte; schon Ende des 19. Jahrhunderts haben Vermieterverbände sämtliche mieterfreundlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches durch Formularmietverträge ausgehebelt und diese zu wahren Knebelungsverträgen umgestaltet. Der massenhafte Missbrauch von Formularmietverträgen erst hat die Gründung von Mietervereinen initiiert, die sich gegen diese Machenschaften zur Wehr gesetzt haben. An diesem Streit hat sich bis heute nicht viel geändert; immer wieder musste der Gesetzgeber die Vermieterverbände in ihre Schranken weisen. Und so ist es auch kein Zufall, dass sich bei vielen gesetzlichen Regelungen im alten, wie im neuen Recht der Wille des Gesetzgebers in folgender Bestimmung niederschlägt:

"Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam".

Jahreshauptversammlung beim Mieterverein Lübeck - Klempin wiedergewählt

Ulrich Klempin referiert den Geschäftsbericht		Jubilare des Mietervereins Lübeck

Jahreshauptversammlung beim Mieterverein Elmshorn
Jendritzka neue 1. Vorsitzende

Elmshorn - Am 04.09.2001 hielt der Mieterverein Elmshorn seine diesjährige Hauptversammlung ab. Im Zuge dessen wurde der Mitgliedsbeitrag von zur Zeit DM 120,00 auf € 61,50 und die Aufnahmegebühr von DM 30,00 auf € 16,00 mit Wirkung vom 01.01.2002 festgesetzt. Mit großem Beifall verabschiedete die Versammlung den bisherigen 1. Vorsitzenden Gerhard Steinmann, der nach 18 Jahren ununterbrochener Tätigkeit aus Altersgründen für dieses Amt nicht mehr kandidiert hat. An seiner Stelle wurde Angelika Jendritzka - zugleich 1. Vorsitzende des Mietervereins Neumünster-Bad Segeberg - zur 1. Vorsitzenden gewählt. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass die gute Zusammenarbeit zwischen den beiden Vereinen dauerhaft aufrecht erhalten bleiben kann.

Angelika Jendritzka und Gerhard Steinmann		Der neue Vorstand

Aktuelle Urteile

Kiel - Keine Mietzahlungsverpflichtung, wenn der Vermieter das Mietobjekt vor Vertragsablauf Dritten überlässt

Entsprechend § 552 Satz 3 BGB ist der Mieter zur Entrichtung der Miete nicht verpflichtet, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Restlaufzeit des Vertrages noch 2 Monate besteht und eine Drittüberlassung auf Dauer erfolgt. Dabei ist es unerheblich, ob die Wohnung von den Nachmietern bereits zu Wohnzwecken genutzt wird. Entscheidend ist allein, dass es dem Vermieter dadurch unmöglich wird, seine vertragliche Verpflichtung, dem Mieter die Nutzung zu ermöglichen, zu erfüllen. Hierzu zählt auch, wenn der Nachmieter die Wohnung in Besitz nimmt und umfangreiche durchgreifende Renovierungsarbeiten ausführt, denn von da an ist eine erneute Gebrauchsüberlassung an die ausgezogenen Vormieter faktisch ausgeschlossen.

Amtsgericht Plön, Urteil vom 22.12.2000, 2 C 1057/00

Keine Erstattung fiktiver Renovierungskosten nach der Quotenregelung, wenn die Wohnung nicht in "renoviertem" Zustand angemietet wurde -

Kein Schadensersatz wegen unsachgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen, wenn deren Beseitigung keinen zusätzlichen Aufwand entstehen lässt

Der Vermieter kann sich nicht auf die Quotenregelung eines Mietvertrages, nach der "verbrauchte" Schönheitsreparaturen in Geld abzugelten sind, berufen, wenn die Wohnung in nicht "renoviertem" Zustand übergeben worden ist.

Führen die Mieter trotzdem Malerarbeiten durch, geschieht dies aber nicht fachgerecht, so kann dies Schadensersatzansprüche auslösen. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass auf Seiten des Vermieters zusätzlicher Aufwand entsteht, der als Schadensersatzanspruch geltend gemacht wird. Dies ist nicht der Fall, wenn bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Abnutzungserscheinungen von dem Vermieter ohnehin beseitigt werden müssen. In diesem Falle entsteht ihm weder ein Schaden, wenn er die Wohnung unrenoviert sofort weiter vermietet, noch wenn er sie in einen malermäßig fachgerechten Zustand versetzt, um sie in renoviertem Zustand übergeben zu können.

Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn durch die unfachgemäße Tätigkeit des Mieters dem Vermieter ein Schaden entsteht, der mit zusätzlichem Aufwand später beseitigt werden muss, beispielsweise das Überlackieren von Türen und Fenstern, das Streichen von Kunststofffenstern oder die Anbringung einer Mustertapete statt einer vereinbarten Rauhfasertapete.

Amtsgericht Kiel, Urteil vom 27.02.2001, 117 C 580/00

Übermäßiger, auch nächtlicher Lärm rechtfertigt 20-prozentige Mietminderung

Ergibt die Beweisaufnahme, dass in einem Hause von einem dort wohnenden Mitmieter in erheblichem Umfang, insbesondere auch nachts erheblicher Lärm durch laute Musik und durch Türenknallen erzeugt wird und dringen die Bässe der Musikanlage derart stark durch, dass es dröhnt und treten die Beeinträchtigungen mehrfach in der Woche zeitweise sogar mehrere Tage hintereinander auf, so rechtfertigt dies eine 20-prozentige Mietminderung. Es kommt in diesem Falle nicht darauf an, wann im Einzelnen zu welchen Zeiten laute Musik gestört hat oder Türen geknallt worden sind. Soweit entsprechende Lärmbelästigungen häufiger vorkommen, ist der Wohnwert einer Wohnung schon dadurch gemindert, dass die Mitbewohner stets fürchten müssen, dass weitere Lärmbelästigungen auftreten. Eine Regeneration in den eigenen Räumlichkeiten ist unter diesen Umständen nicht möglich.

Amtsgericht Kiel, Urteil vom 17.08.2000, 108 C 237/99

Landesverbandstag 2002 in Reinbek - Wer möchte teilnehmen?

Kiel - Der nächste Landesverbandstag wird am 09. März 2002 im "Sachsenwald-Forum" Reinbek stattfinden. Wer als Delegierter an diesem Mietertag teilnehmen möchte ist gebeten, sich mit seinem örtlichen Mieterverein in Verbindung zu setzen. Im öffentlichen Teil ist eine Podiumsdiskussion zur Zukunft des sozialen Wohnungsbaues geplant. Ihre Teilnahme dazu haben bereits zugesagt Staatssekretär Ulrich Lorenz aus dem Innenministerium und die stellvertretende SPD-Landtagsfraktionsvorsitzende Renate Gröpel. Kosten für diese eintägige Veranstaltung entstehenden den Delegierten nicht. Für ordentliche Verpflegung wird gesorgt - die Anreise organisiert der Landesverband.

Mietrechtliche Vorträge beim Kieler Mieterverein

Kiel - Im Oktober und November bietet der Kieler Mieterverein folgende Vorträge an:

Die Veranstaltungen beginnen um 19.00 Uhr und finden im Sitzungsraum des Kieler Mietervereins statt. Wegen des begrenzten Platzangebotes wird um rechtzeitige telefonische Anmeldung unter 0431/979190 gebeten.

Besuch beim NDR

Kiel - Der Landesverband bietet den Mitgliedern der örtlichen Mietervereine einen Besuch im Landesfunkhaus des Norddeutschen Rundfunks in Kiel an. Wer Interesse hat, an dieser Veranstaltung teilzunehmen und die Produktion eines "Schleswig-Holstein-Magazins" hautnah erleben möchte, ist gebeten mit der Landesgeschäftsstelle in Kiel, Telefon 0431/979190, unter dem Stichwort "Besuch beim NDR" Kontakt aufzunehmen. Der Termin wird allerdings voraussichtlich nicht vor Ende November stattfinden können.

DEUTSCHER MIETERBUND LANDESVERBAND SCHLESWIG-HOLSTEIN