Mieterbund Schleswig-Holstein - Mieterzeitung Oktober 2002

Flensburg – Die Jahreshauptversammlung findet statt am Mittwoch, den 30. Oktober 2002 um 19 Uhr im „Borgerforeningen", Holm 17, Flensburg. Alle Mitglieder sind herzlich willkommen.

1. Eröffnung und Begrüßung
2. Ehrung der Jubilare
3. Geschäftsbericht
4. Kassenbericht
5. Revisionsbericht
6. Aussprache zu den Berichten
7. Entlastung des Vorstandes
8. Wahlen
a) 2.Vorsitzende/r
b) Kassenwart/wärtin
9. Verschiedenes
10. Schlußwort

Kiel – Alljährlich erhebt der Ring Deutscher Makler für unsere vier kreisfreien Städte, die Lübecker Bucht und Norderstedt, die Höhe der Neuvermietungspreise. Im Vergleich zum Vorjahr (umgerechnet von DM in EURO)ergibt sich ein sehr differenziertes Bild: Während in Flensburg die Neuvermietungspreise auf breiter Front rückläufig sind (ausgenommen Neubauwohnungen mittlerer Qualität) geben in Kiel die einfach ausgestatteten Wohnungen deutlich nach, während bei den „Normalwohnungen" Steigerungsraten zwischen 3,7 und 6,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr anzutreffen sind. In Lübeck und Neumünster bewegen sich die Veränderungen mit einem Prozentpunkt über und unter dem Vorjahresergebnis. In der Lübecker Bucht und in Norderstedt wiederum sind auffällige Steigerungen im Bereich um 10 Prozent bei Neubau- und Erstbezugswohnungen anzutreffen (siehe auch Tabelle).

Auch wenn die RDM-Erhebungen nicht repräsentativ sind und nur den Ausschnitt der durch RDM-Makler neu vermieteten Wohnungen beleuchten, spiegelt sich hier wider, was uns in Schleswig-Holstein auf längere Zeit begleiten könnte: Hatten wir zu Beginn der 90er Jahre mit einer ausgeprägten Mangelsituation im ganzen Land zu kämpfen und zum Ende der 90er Jahre mit einer entspannten Situation und örtlichen Leerständen, so zeichnet sich jetzt ein Nebeneinander zwischen Mangellage und Leerstand ab. Die deutlichen Steigerungsraten in Kiel verheißen jedenfalls nichts Gutes und leerstehende Wohnungen in Flensburg werden für Wohnungssuchende im Großraum Hamburg kaum eine Alternative sein.

2001
Standard	Altbau			Neubau			Neubau/Erstbezug
Kommune	einfach	mittel	gut	einfach	mittel	gut	mittel	gut
Flensburg	3	4	5	3	4	5	5	7
Kiel	5	5	6	5	5	6	6	7
Lübeck	4	5	6	4	6	7	6	7
Lübecker Bucht	leer	5	5	leer	6	7	8	9
Neumünster	3	5	6	4	5	6	6	7
Norderstedt	leer	leer	leer	5	6	7	7	8
2002
Standard	Altbau			Neubau			Neubau/Erstbezug
Kommune	einfach	mittel	gut	einfach	mittel	gut	mittel	gut
Flensburg	3	4	5	3	5	5	leer	leer
Kiel	4	5	6	4	6	6	6	7
Lübeck	4	5	6	4	6	7	6	7
Lübecker Bucht	leer	5	5	leer	6	7	9	10
Neumünster	3	5	6	4	5	6	6	7
Norderstedt	4	5	6	5	6	7	7	8
Veränderung zum Vorjahr
Standard	Altbau			Neubau			Neubau/Erstbezug
Kommune	einfach	mittel	gut	einfach	mittel	gut	mittel	gut
Flensburg	-12,74%	-9,91 %	-7,72 %	-12,74%	9,05 %	-2,49 %	leer	leer
Kiel	-5,50 %	3,66 %	6,22 %	-8,59 %	2,45 %	4,31 %	-0,66 %	-0,81 %
Lübeck	0,40 %	-0,25 %	0,14 %	0,09 %	-0,43 %	0,05 %	0,14 %	-0,04 %
Lübecker Bucht	leer	-0,04 %	-0,25 %	leer	-2,21 %	-2,21 %	10,83 %	9,30 %
Neumünster	1,05 %	-0,04 %	-0,43 %	0,24 %	-0,25 %	-0,43 %	-0,43 %	-0,70 %
Norderstedt	leer	leer	leer	-2,21 %	-7,91 %	0,17 %	11,33 %	10,18%

Hitliste der Beratungsschwerpunkte

Kiel – einmal jährlich werten wir unsere Beratungsstatistik aus, die Aufschluss über aktuelle Mietprobleme gibt. Das Ergebnis des Jahres 2001 liefert ein schlüssiges Spiegelbild der Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Mit einem Beratungsanteil von 30,3 Prozent liegen dabei Mängel des Mietobjektes, die Mieter ihren Vermietern entgegenhalten, einsam an der Spitze. Dies war nicht immer so. In der ersten Hälfte der 90er Jahre betrug der Anteil, der sich mit Mängeln des Mietobjektes befasste, um die 20 Prozent. Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung, kalte und laute Wohnungen, undichte Fenster und defekte Sanitäreinrichtungen rangieren dabei ganz vorne. Aber auch nachbarschaftliche Streitigkeiten bis hin zu Fragen der Mitbenutzung von Gärten, Garagen, Dachböden und Kellerräumen spielen eine nennenswerte Rolle.

Schwerpunkte finden sich auch bei den kalten Betriebskosten mit 16,3 und den Heizkosten mit 12,1 Prozent. Auch diese beiden Werte liegen deutlich über den Vergleichswerten früherer Jahre. Sie spiegeln ein zunehmendes Kostenbewusstsein gegenüber den enorm gestiegenen Betriebskosten wider. Und noch etwas lässt sich aus unserer Statistik ablesen: Die sogenannten "fluktuationsbedingten" Streitigkeiten spielen nach wie vor eine außerordentliche Rolle. Mit 6,5 Prozent aller Streitfälle liegen Auseinandersetzungen um die Kaution weit vorne im Feld. Aber auch Fragen, die sich um die vom Mieter ausgesprochene Kündigung ranken (5,9 Prozent), um Schönheitsreparaturen nach Auszug (4,0 Prozent) sowie Mängelbeseitigungsansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Wohnung (2,4 Prozent) spielen als umzugsbedingte Konflikte eine nennenswerte Rolle. Hierzu zählt auch der Streit um die Maklercourtage (1,4 Prozent).

Allen Ammenmärchen um sinkende Mieten zum Trotz haben im Jahre 2001 auch Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietenverfahren mit 4,4 Prozent sowie einvernehmlich vereinbarte Mieterhöhungen mit 1 Prozent eine nennenswerte Rolle gespielt. Einzelheiten bitten wir der Tabelle zu entnehmen.

Beratungsgegenstand	Termine	Anteil %
Mängel des Mietobjektes	4.684	30,3
Betriebskosten	2.524	16,3
Heizkosten	1.867	12,1
Sonstiges	1.712	11,1
Kaution	1.005	6,5
Mieterkündigung	911	5,9
Vergleichsmieterhöhung	685	4,4
Schönheitsreparaturen	624	4,0
Mängelbeseitigungsansprüche des Vermieters	376	2,4
Maklercourtage	221	1,4
Eigenbedarfskündigung	199	1,3
Sonstige Beendigung des Mietverhältnisses	199	1,3
fristlose Kündigung des Vermieters	166	1,1
einvernehmliche Mieterhöhung	155	1,0
Modernisierung	149	1,0
Gesamt	15.477	100,0

Kiel - Seit mehr als 20 Jahren ermittelt die Firma Techem (witterungsbereinigt) die durchschnittlichen Heizölverbräuche im Bundesgebiet. In der jüngsten Statistik erscheinen auch die größeren Städte Schleswig-Holsteins, bezeichnenderweise aber ganz am Ende einer Skala von 151 Städten. Hier unsere Rangfolge:

Der Durchschnittsverbrauch über das gesamte Bundesgebiet lag in der Heizperiode 2000/2001 nach Techem-Angaben bei 15,82 Liter Heizöl. Die graue Stadt am Meer wurde in dieser Untersuchung ihrem Namen sinnbildlich gerecht: Husum lag mit einem Spitzenverbrauch von 20,84 Liter Heizöl auf dem letzten Platz der Skala.

Die Jahreshauptversammlung des Wedeler Mietervereins findet statt
am Freitag, den 8. November 2002, um 19.00 Uhr im Sportrestaurant Rudolf-Breitscheid-Straße 40

Kiel – Die heftigen Regenfälle im Juli haben schwerste Schäden angerichtet, von denen in vielen Fällen auch Mieterhaushalte betroffen waren. Das Hochwasser ist knapp abgelaufen, da bahnen sich die ersten Auseinandersetzungen um die Rechtsfolgen an.

Überschwemmungsschäden in der Wohnung des Mieters gelten grundsätzlich als schwerwiegender Mangel, der auch zu einer Mietminderung berechtigt. Solange die Wohnung nicht uneingeschränkt benutzt werden kann, darf der Mieter die Miete kürzen auch dann, wenn der Vermieter für die Überschwemmung nicht verantwortlich, vielleicht sogar selber Leidtragender des Hochwassers ist. Steht die Wohnung unter Wasser und ist sie praktisch nicht bewohnbar, so kann der Mieter die Miete um 100 Prozent kürzen (Amtsgericht Friedberg, WM 95, 393). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Überschwemmung durch einen „Jahrhundertregen" ausgelöst worden ist (Amtsgericht Friedberg, WM 84, 198) oder durch Hochwasser. Nach Ansicht des Landgerichtes Kassel (NJW-RR 96, 1355) kann der Mieter das ganze Jahr über die Miete kürzen, wenn es zwischen Dezember und Januar regelmäßig zu Hochwasserständen kommt und Wasser in den zur Wohnung gehörenden Kellerraum eindringt.

Im Einzelfall ist der Mieter durchaus auch berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, wenn durch den Wassereinbruch erhebliche Gesundheitsgefährdungen drohen. Dies gilt z.B. dann, wenn mit dem Hochwasser Schlamm und Fäkalien aus der Kanalisation in die Wohnung gedrückt worden sind - so befunden durch das Amtsgericht Köln (WM 97, 261). Aber auch wenn die Mieterwohnung mehr als 50 Zentimeter unter Wasser steht, völlig durchfeuchtet ist und die Versorgung mit Strom und Gas ausfällt, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt (Amtsgericht Regensburg WM 88,361).

Schwieriger sind die Rechtsfragen zu beantworten, die aus Personen- und Sachschäden infolge Hochwassers herrühren; Hausrat- oder Wohngebäudeversicherungen decken Überschwemmungsschäden in der Regel nicht ab. Diese springen vielmehr dann ein, wenn Leitungswasser z.B. aufgrund eines Wasserrohrbruches Schäden herbeiführt. Dennoch sind im Einzelfall Schadensersatzansprüche denkbar z.B. wenn Wasser schon bei niedrigeren Wasserständen in die Wohnung eingedrungen ist, eine Wiederholung absehbar war und der Vermieter trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung die Ursache fristgemäß nicht behoben hat.

Daneben sind Schadensersatzansprüche aus sogenannter „Garantiehaftung" denkbar. Voraussetzung dafür ist, dass die Mietsache schon bei Vertragsabschluss mangelbehaftet - also erkennbar hochwassergefährdet war. Die Lage der Wohnung in einem Gebiet, das nur bei ganz außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen hochwassergefährdet ist, stellt einen derartigen Fehler aber nicht dar. Anders wenn die Wohnung in einem hochwassergefährdeten Gebiet liegt. In diesem Falle muss der Vermieter für den Mangel einstehen, wenn er den Mieter trotz Kenntnis der Hochwassergefährdung bei Vertragsabschluss nicht über die Gefahren aufgeklärt hat (Amtsgericht Friedberg, WM 95, 393). Schadensersatz bedeutet in diesem Fall, dass der Vermieter die Kosten einer anderweitigen Unterbringung des Mieters z.B. im Hotel bezahlen muss, die Kosten einer Maklercourtage, die Umzugskosten und unter Umständen auch die Kosten an Schäden des Mobiliars.

In jedem Falle hat der Mieter aber Anspruch darauf, dass der Vermieter die Wohnung selber zügig trocknet, z.B. auch durch den Einsatz von Trocknungsgeräten und dass der Vermieter beschädigte Installationsgegenstände und die Dekoration der Wohnung - Tapeten, Farbanstriche u.ä. mehr - wieder herrichtet.

Um Mietminderungsansprüche durchzusetzen sollte der Mieter seine Mietzahlung sofort unter einen Vorbehalt stellen. Nur in diesem Falle kann er eine Mietminderung rückwirkend vornehmen und hat genug Zeit, sich über seine Rechte in Ruhe aufklären zu lassen. Für den Fall, dass Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden sollen, ist es dringend erforderlich, eine gründliche Beweissicherung über die Ursache und den Umfang der Beschädigungen sicherzustellen. Fotos und Zeugenaussagen sind dazu mindestens erforderlich. Wenn möglich, empfiehlt es sich, die beschädigten Gegenstände aufzubewahren.

Und schließlich lohnt es sich auch in die Zukunft zu denken: Der von einem Überschwemmungsschaden heimgesuchte Mieter sollte einen Anspruch gegen seinen Vermieter geltend machen, Vorkehrungen gegen eine neuerliche Überschwemmung dieser Art zu treffen. Verlässt sich der Vermieter darauf, dass der Schaden vielleicht nur ein einmaliges Ereignis war und wiederholt sich der Vorfall, sind Schadensersatzansprüche vergleichsweise leicht durchzusetzen. Ihr Mieterverein ist gerne bei der Geltendmachung Ihrer Ansprüche behilflich.

Kiel – Wir trauern um Rechtsanwalt Hans-Peter Drude, der dem Kieler Mieterverein und seinen Mitgliedern engagiert und kompetent verbunden war. Rechtsanwalt Drude verstarb am 23.08.2002 plötzlich und unerwartet. Sein juristischer Scharfsinn, seine Lust am Argumentieren, sein Witz und Humor, seine liebenswerte Art werden uns fehlen.

Platz	Stadt	Verbrauch l/m²/p.a.	Platz	Stadt	Verbrauch l/m²/p.a.
132	Norderstedt	17,51	144	Elmshorn	18,75
133	Kiel	17,54	146	Bad Segeberg	18,97
134	Lübeck	17,58	147	Heide	19,26
136	Neumünster	17,76	148	Rendsburg	19,53
138	Itzehoe	18,15	149	Flensburg	20,44
140	Schleswig	18,52	151	Husum	20,84
143	Eutin	18,69