Deutscher Mieterbund
Landesverband Schleswig-Holstein

Kiel, den 25.06.2002

Mietrechtsberatung der schleswig-holsteinischen Mietervereine
Hitliste der Beratungsschwerpunkte

Einmal jährlich wertet die schleswig-holsteinische Mieterorganisation ihre Beratungsstatistik aus, die Aufschluss über die Beratungsschwerpunkte in den Vereinen gibt. Dabei liefert das Ergebnis des Jahres 2001 ein schlüssiges Spiegelbild der Probleme auf dem schleswig-holsteinischen Wohnungsmarkt.

Mit einem Beratungsanteil von 30,3 Prozent liegen dabei Mängel des Mietobjektes, die der Mieter dem Vermieter entgegen hält, einsam an der Spitze. Dies war nicht immer so; in der ersten Hälfte der 90er Jahre betrug der Anteil, der sich mit Mängeln des Mietobjektes befasste, um die 20 Prozent. Den starken Anstieg der Beratungsnachfrage führen die Mietervereine zum einen auf ein gestiegenes Selbstbewusstsein der betroffenen Mieter zurück, zum anderen auf die Tatsache, dass andere Streitpotentiale des Mietverhältnisses in den Hintergrund getreten sind, z.B. der gesamte Komplex Mieterhöhung. Das Spektrum der Mängel, um die gestritten wird, ist denkbar breit; besonders heftig wird um Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung gestritten, um kalte und laute Wohnungen, um undichte Fenster gefolgt von defekten Sanitäreinrichtungen, nachbarschaftlichen Streitigkeiten bis hin zu Fragen der Mitbenutzung von Gärten, Garagen, Dachboden und Kellerräumen.

Gleich an zweiter Stelle mit 28,4 Prozent der Beratungsnachfrage rangieren Differenzen um Betriebskosten. Dabei erlaubt die Mieterbund-Statistik eine Differenzierung nach kalten Betriebskosten (16,3 Prozent) und Heizkosten (12,1 Prozent). Auch diese beiden Werte liegen deutlich über den Vergleichswerten früherer Jahre und spiegeln ein zunehmendes Kostenbewusstsein der Mieterschaft gegenüber den enorm gestiegenen Betriebskosten wider. Dies geht Hand in Hand mit den systematischen Versuchen vieler Vermieter, über die Betriebskosten eine zusätzliche Rendite zu erwirtschaften. Beispielhaft sei die Verlagerung von Reparaturkosten für Fahrstühle, Heizungen und andere technische Einrichtungen in Wartungsverträge genannt. Hierzu gehören aber auch die Bemühungen namentlich der großen Wohnungsunternehmen, Verwaltungskosten als Hausmeisterleistungen zu deklarieren. Und auch der Konkurrenzkampf unter den Vermietern spielt nach Wahrnehmung der Mietervereine hier eine besondere Rolle: So kommt es nicht selten vor, dass beim Abschluss eines Mietvertrages die Betriebskostenvorauszahlungen viel zu niedrig angesetzt werden, so dass ein unvorsichtiger Mieter glauben könnte, eine günstige Wohnung bekommen zu haben. Das böse Erwachen folgt meist nach Jahresfrist; mit der Vorlage der ersten Betriebskostenabrechnung wird dann eine saftige Nachzahlung verlangt verbunden mit einer ebenso schmerzhaften Anhebung der Betriebskostenvorauszahlung für die Zukunft.

Aber auch das deutlich gestiegene Konfliktpotential bei den Heizkostenabrechnungen lässt sich an konkreten Ursachen festmachen: In erster Linie sind hier die im Jahre 2001 explosionsartig angestiegenen Energiekosten zu nennen, die viele Vermieter dazu veranlasst haben, eine Anhebung der Heizkostenvorauszahlung zu verlangen. Die Mieterschaft zeigt aber auch zunehmendes Problembewusstsein beim Energieverbrauch ihrer Wohnung; Hintergrund ist die zunehmende Spreizung im Energieverbrauch des Wohnungsbestandes. Während eine moderne Neubauwohnung mit einem Energieverbrauch von weniger als 150 Kilowattstunden pro Quadratmeter im Jahr daherkommt, gibt es viele ältere Wohnungen, deren Verbrauch bei 300 Kilowattstunden und mehr liegt. Dies führt dazu, dass manche Altbauwohnung vor dem Hintergrund gestiegener Energiekosten in ihrer Gesamtkostenbelastung teurer wird, als eine sparsam zu beheizende Neubauwohnung.

Und noch etwas spiegelt die Mieterbund-Statistik eindrucksvoll wider: Die sogenannten fluktuationsbedingten Streitigkeiten spielen nach wie vor eine außerordentliche Rolle: Mit 6,5 Prozent aller Streitfälle liegen Auseinandersetzungen um die Kaution weit vorne im Feld, wobei sich hinter diesem Streit das ganze Spektrum mietrechtlicher Differenzen verbirgt; hat ein Mieter wegen Mängeln des Mietobjektes die Miete gemindert oder hat er wegen einer fehlerhaften Heizkostenabrechnung die Nachzahlung verweigert oder hat er einer Mieterhöhung seines Vermieters nicht zugestimmt, so kann er fast sicher darauf rechnen, dass ihm diese Beträge kurzerhand von der Kaution abgezogen werden - einer der Gründe, weswegen die Mietervereine raten, etwaige Differenzen im Mietverhältnis sofort auszutragen und zu klären. Aber auch Fragen, die sich um die vom Mieter ausgesprochene Kündigung ranken (5,9 Prozent), um Schönheitsreparaturen nach Auszug (4,0 Prozent) sowie Mängelbeseitigungsansprüche des Vermieters nach Rückgabe der Wohnung (2,4 Prozent), spielen als umzugsbedingte Konflikte eine nennenswerte Rolle. Und schließlich zählt hierzu auch der Streit um die Maklercourtage (1,4 Prozent).

Allen Ammenmärchen um sinkende Mieten zum Trotze haben im Jahre 2001 auch Mieterhöhungen nach dem Vergleichsmietenverfahren mit 4,4 Prozent und einvernehmlich vereinbarte Mieterhöhungen mit 1 Prozent eine nennenswerte Rolle gespielt.

Unterhalb der Top-Ten finden sich die Eigenbedarfskündigung mit 1,3 Prozent, die auch vor dem Hintergrund eines leidlich entspannten Wohnungsmarkt für Mieter immer eine große Gefahr darstellt. Sie liegt fast gleich auf mit der fristlosen Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzuges oder anderen groben Vertragsverstößen mit 1,1 Prozent.

Trotz zunehmender Modernisierungsanstrengungen ist das Konfliktpotential hier eher gering; nur ein Prozent der Beratungsfälle hatte modernisierungsbedingte Probleme zum Gegenstand. Hier die Gesamtübersicht:

Beratungsgegenstand

Anteil %

Mängel des Mietobjektes

30,3

Betriebskosten

16,3

Heizkosten

12,1

Sonstiges

11,1

Kaution

6,5

Mieterkündigung

5,9

Vergleichsmieterhöhung

4,4

Schönheitsreparaturen

4,0

Mängelbeseitigungsansprüche des Vermieters

2,4

Maklercourtage

1,4

Eigenbedarfskündigung

1,3

Sonstige Beendigung des Mietverhältnisses

1,3

fristlose Kündigung des Vermieters

1,1

einvernehmliche Mieterhöhung

1,0

Modernisierung

1,0

Gesamt

100,0

Die 50 Tausend in den schleswig-holsteinischen Mietervereinen organisierten Mieterhaushalte haben im Jahre 2001 rund 12 Tausend Beratungsfälle in rund 40 Tausend Beratungsterminen bearbeiten lassen. In gerade mal rund 800 dieser Fälle musste gerichtliche Hilfe zur Klärung in Anspruch genommen werden, wobei in ca. 30 Prozent der Fälle die Mieter und ca. 70 Prozent der Fälle die Vermieter Klage erhoben haben. Die Mietervereine haben damit auch im Jahre 2001 eindrucksvoll bewiesen, dass Sie Streit zu schlichten verstehen ohne in der Sache mehr als nötig nachgeben zu müssen.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel