Deutscher Mieterbund
Landesverband Schleswig-Holstein

Kiel, den 15.12.2009

Wohnungen veräußert, Kautionen futsch?

Immer häufiger müssen schleswig-holsteinische Mietervereine für Mieter kämpfen deren Kautionen beim Verkauf eines Gebäudes dem Erwerber nicht übergeben worden sind.

Z. B. Herr H.-B.: Als er nach dem Ende seines Mietverhältnisses seine Kaution zurück haben wollte, erklärte ihm die inzwischen insolvente VSG Verwaltung GmbH i. L. aus Rendsburg, dass frühere Geschäftsführer zweckwidrig über das Bürgschaftsguthaben verfügt hätten und die Kaution leider, leider nicht mehr vorhanden sei. Strafanzeige sei erstattet worden. Herr H. könne die Forderung zur Insolvenztabelle anmelden, aber das Verfahren werde mehrere Jahre dauern und es sei nicht absehbar, ob auf Insolvenzforderungen überhaupt eine Quote entfallen werde. Besonderes Pech für Herrn H.-B.: Ihm hilft nicht einmal § 566 a BGB, wonach der alte Vermieter die Kaution zurückzahlen muss, wenn sie bei dem neuen Vermieter nicht zu erlangen ist. Der alte Vermieter war auch pleite.

Mehr Glück hatte Herr H.: Dessen neuer Vermieter behauptete einfach, eine Kaution beim Erwerb des Hauses gar nicht erhalten zu haben. Auf den Nachweis, dass die Kaution jedenfalls dem alten Vermieter gezahlt worden sei, hat das Unternehmen den Sachverhalt recherchiert und mitgeteilt, der alte Vermieter weigere sich, die Kaution zu übertragen, weil der Mieter der Übertragung nicht zugestimmt habe. Erst auf Klagandrohung und den Hinweis des Mietervereins, dass es einer derartigen Zustimmung nicht bedürfe, weil der Verkäufer schon kraft Gesetzes verpflichtet sei, dem Erwerber die Kaution zu übertragen hat sich der alte Vermieter durchgerungen, die Kaution an den Mieter zurück zu zahlen, weil das Mietverhältnis zwischenzeitlich ohnehin beendet war.

Ähnlich auch Herr E.: Auf seine Forderung an den neuen Vermieter, er möge den Nachweis führen, dass die Kaution konkurssicher angelegt sei, teilt der Vermieter mit, er habe eine solche überhaupt nicht erhalten. Auf den Hinweis des Mietervereins, dass der neue Vermieter gem. § 566 a BGB die Kaution auch in diesem Falle zurückzahlen müsse, konterte der mit der Aufforderung, Herr E. möge doch erst mal beweisen, dass er überhaupt eine Kaution gezahlt hat. Damit hat der Vermieter den wunden Punkt von Herrn E. getroffen. Der hat nämlich große Probleme diesen Nachweis zu führen, weil beim jahrelang zurückliegenden Beginn des Mietverhältnisses eine Hälfte der Kaution von ihm und die andere Hälfte von seinem damaligen Mitbewohner eingezahlt wurde, der – weil er schon vor langer Zeit ausgezogen war – die meisten Unterlagen vernichtet hat und jetzt bemüht ist eine Zweitschrift seines Einzahlungsbeleges zu bekommen – Ausgang offen.

Ganz große Probleme haben Mieter wie Herr K., die Ihren Vermieter auf Rückzahlung der Kaution verklagen wollen, aber gar nicht wissen, wo Ihr Vermieter geschäftsansässig ist und wer die handelnden Personen sind. Diese Konstellation liegt fast immer vor, wenn der Vermieter ein Finanzinvestor ist und sich hinter einer Verwaltungsgesellschaft versteckt, die aber selber nicht auf Rückzahlung der Kaution haftet. In diesem Falle muss der Mieter erst mal den Verwalter auffordern, die ladungsfähige Anschrift des Vermieters und die Namen der Geschäftsführer bekannt zu geben bzw. diese Informationen über das Handelsregister herausfinden. Und dann muss der Mieter auch noch sehr schnell sein, damit ihn nicht einer der häufigen Weiterverkäufe plötzlich zwingt, von vorne anzufangen.

Fazit der Mietervereine: Mieter in bestehenden Mietverhältnissen tun gut daran die Solvenz ihres Vermieters im Auge zu behalten und ggfs. Nachfrage zu halten, ob die Kaution konkurssicher angelegt ist und dafür einen Nachweis zu verlangen.

Beim Abschluss eines Mietvertrages gibt es mehrere Möglichkeiten, sich weitgehend aber keineswegs vollständig abzusichern:

So ist es möglich, ein Sparbuch mit der Kautionssumme zu verpfänden mit der Maßgabe, dass der Vermieter nicht ohne Wissen des Mieters Abhebungen vornehmen kann. Viele Geldinstitute bieten entsprechende Verpfändungsvordrucke an.

Es besteht auch die Möglichkeit, ein Sparbuch mit einem Sperrvermerk versehen zu lassen, der bewirkt, dass jede Seite des Mietvertrages nur mit Zustimmung der anderen Seite über das Guthaben verfügen darf. Alternativ dazu kommt in Betracht, ein Sparkonto zu eröffnen von dem Mieter und Vermieter nur gemeinsam Abhebungen vornehmen können.

Für bar oder durch Überweisung gezahlte Kautionen raten die Mietervereine allen Mietern, die Kautionsquittung und den Kontoauszug zusammen mit dem Mietvertragsformular abzuheften, damit sie zuverlässig vor Verlust geschützt ist. Die mietvertragliche Vereinbarung alleine, dass der Mieter die Kaution zu zahlen habe, ist noch keine Quittung dafür, dass sie auch tatsächlich gezahlt wurde.

In jedem Falle gilt: Das Risiko, eine Kaution zu verlieren steigt mit jedem Eigentümerwechsel und dieses Risiko ist nicht nur theoretischer Natur – nein, es ist sehr real.

Nähere Auskünfte zu allen hiermit zusammenhängenden Fragen erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine. Deren Sprechzeiten und Aufnahmebedingungen können bei der Landesgeschäftsstelle des Mieterbundes Schleswig-Holstein, Eggerstedtstraße 1, 24103 Kiel, Telefon 0431/97919-0 erfragt werden. Sie sind auch im Internet verfügbar unter www.mieterbund-schleswig.holstein.de.

Verantwortlich: Jochen Kiersch - Kiel