Kiel, den 22.04.2003

Das aktuelle Urteil
Befristeter Kündigungsausschluss im Wohnungsmietvertrag unwirksam

Mit dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes am 01.09.2001 sind die sogenannten „einfachen Zeitmietverträge“ abgeschafft worden. Dies sind Verträge, bei denen eine gewisse Mindestlaufzeit vereinbart ist, ohne dass es dafür einen besonderen Grund gibt.

Zeitmietverträge sind seitdem nur noch zulässig, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit Eigenbedarf geltend machen will oder grundlegende Sanierungsarbeiten durchführen muss bzw. das Objekt abreißen will. Auch die Vermietung als Dienstwohnung gilt als Befristungsgrund. Nur wenn einer dieser Gründe vorliegt und weitere Formvorschriften beachtet werden, ist die zeitliche Befristung eines Mietvertrages zulässig. In allen anderen Fällen ist die zeitliche Befristung für Mietverträge, die nach dem 01.09.2001 abgeschlossen worden sind, unwirksam. Dies gilt nach Meinung des Amtsgerichtes Itzehoe (51 C 1523/02 vom 05.12.2002) auch dann, wenn das Mietvertragsformular einen Verzicht des Mieters auf die Ausübung des Kündigungsrechtes enthält. Diesen Ausschluss wertet das Gericht als Verstoß gegen § 573 c BGB, wonach der Mieter grundsätzlich mit 3-Monatsfrist kündigen kann und eine gegen diese Vorschrift verstoßende Vertragsvereinbarung unwirksam ist. Mit dem befristeten Kündigungsausschluss werde das Recht des Mieters, mit 3-Monatsfrist zu kündigen, unterlaufen, so dass trotz einer derartigen Klausel mit 3-Monatsfrist gekündigt werden könne. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und wurde zwischenzeitlich dem Landgericht Itzehoe zur Überprüfung vorgelegt. Es zeigt aber in die richtige Richtung und die schleswig-holsteinischen Mietervereine sind zuversichtlich, dass diese Rechtsmeinung sich letztendlich durchsetzen werde.

Bedeutungsvoll ist der Sachverhalt, weil sich der „Kündigungsverzicht“ des Mieters in vielen neueren Mietvertragsformularen wiederfindet, die von Privatvermietern aufgrund einer Empfehlung eines Vermieterverbandes verwendet werden. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine empfehlen betroffenen Mietern daher, die Rechtsprechung zu dieser Frage sorgfältig im Auge zu behalten. Die Entscheidung könnte schnell fallen, da es um reine Rechtsfragen geht. Mit diesem Urteil verbinden die Mietervereine einen weiteren Appell: Die Mietvertragsformulare der Vermieterverbände strotzen von Einseitigkeit zu Gunsten ihrer Klientel. Dabei schießen die Verbände häufig weit über das gesetzlich Zulässige hinaus mit der Folge, dass die Klauseln unwirksam werden. Fazit der Mieterorganisation: Hinterfragen Sie getrost jede Klausel Ihres Mietvertrages. Sie könnte wegen Verstoßes gegen zwingendes Recht unwirksam sein.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel