Kiel, den 15.09.2003

Die Rechte des Mieters beim Wohnungsverkauf

Landauf landab wechseln große und kleine Wohnungsbestände den Eigentümer. LEG, KWG, Preussag haben Wohnungen zu Hunderten verkauft, kleinere Vermieter verkaufen ihre Mehrfamilienhäuser, Wohnungseigentümer ihre Eigentumswohnungen. Immer stellen Mieterhaushalte die gleichen Fragen: Muss ich raus?

Muss ich einen neuen Mietvertrag unterschreiben? Was ist mit meiner Kaution? Wer rechnet über die Betriebskosten ab? Steht mir eine Mieterhöhung ins Haus? Einige Vermieter nutzen diese Unsicherheit aus, um ihren Mietern neue Verträge “ unterzujubeln “ oder im Handstreich neue Miethöhen zu vereinbaren. Beliebt ist auch die “ Wegnahme “ von Nebenräumen wie Mansarden, Dachböden oder Trockenböden. Dazu geben die schleswig-holsteinischen Mietervereine folgende Hinweise:

“ Kauf bricht nicht Miete „. So lautet die Überschrift von § 566 BGB. Damit bestimmt das Gesetz, dass der Erwerber mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis eintreten muss. Diese Pflicht gilt für mündlich wie schriftlich abgeschlossene Mietverträge. Ganz besonders gilt sie auch für alle Nebenabreden, die im Laufe der Mietzeit zwischen Mieter und Vermieter getroffen worden. Wichtig ist allerdings, dass der Mieter seine Rechte auch beweisen können muss. Dies kann beispielsweise durch entsprechenden Schriftverkehr aber auch durch Zeugenaussagen oder nachträgliche Bestätigungen des bisherigen Vermieters geschehen. Damit ist aber schon klar, dass Mieter unter keinen Umständen einen neuen Mietvertrag unterschreiben müssen. Wer es dennoch tut handelt sich in aller Regel empfindliche Nachteile ein. Dies liegt unter anderem daran, dass die heute üblichen Mietvertragsformulare den Mietern viel mehr Zahlungs- und sonstige Pflichten auferlegen, als dies früher der Fall war. Außerdem geht mit einem neuen Mietvertrag fast immer auch eine höhere Miete einher.

Die Rechtsprechung geht sogar so weit, dass auch die Kündigungsbeschränkung in den Dauernutzungsverträgen von Wohnungsbaugenossenschaften auf den Erwerber übergehen. Ist in den Mietverträgen auch die Bindung an die gemeinnützigkeitsrechtliche Kostenmiete enthalten, so geht auf diese Verpflichtung auf den Erwerber über.

Nach dem Gesetz ist der Verkäufer verpflichtet dem Käufer die Kaution des Mieters nebst Zinsen zu übergeben. Sollte aber bei Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution vom neuen Vermieter nicht zurück zu erlangen sein, so ist der bisherige Vermieter weiterhin zur Rückzahlung verpflichtet. Aber Vorsicht: Eine große Kieler Wohnungsbaugesellschaft hatte unlängst versucht, diese gesetzliche Verpflichtung auszuhebeln, indem sie von ehemaligen Mietern die Unterschrift unter eine Verzichtserklärung verlangte. Und natürlich ist weder der alte noch der neue Vermieter berechtigt, von seinen Mietern die unentgeltliche Herausgabe von mitvermieteten Bodenräumen oder sonstigen Nebengelassen zu verlangen.

Da alter und neuer Vermieter gleichgestellt sind, kann der neue Vermieter natürlich dann eine Mieterhöhung verlangen, wenn der alte Vermieter dies auch schon gekonnt hätte. Dies geht allerdings erst dann, wenn der neue Vermieter tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist, da er erst dann seinen Status als neuer Vermieter erlangt. Natürlich gelten in jedem Falle die gesetzlichen Formvorschriften für eine Mieterhöhung, als da seien die Schriftform, der Begründungszwang, die Kappungsgrenze und andere Mieterschutzvorschriften. Auch die Frage, wer über Betriebskosten abzurechnen hat, ist durch die Rechtsprechung entschieden: nach Auffassung des OLG Hamburg und des Bundesgerichtshofes richten sich diese Ansprüche gegen denjenigen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit dieser Abrechnungen Eigentümer bzw. Verfügungsberechtigter war. Mieter müssen sich also nicht darauf einlassen, dass der verkaufende Vermieter eine Teilabrechnung macht und sie womöglich ihrem Guthaben hinterher laufen müssen. Vielmehr muss der neue Vermieter auch über die Vorauszahlungen abrechnen, die noch an den alten Vermieter geleistet worden sind.

Die schleswig-holsteinischen Mietervereine raten betroffenen Mietern deshalb dringend dazu, sich gründlich über ihre Rechte aufklären zu lassen, wenn ihre Wohnung verkauft werden soll. Ganz besonders gilt diese Empfehlung, wenn Wohnungen großer Gesellschaften an kleinere Privatvermieter veräußert werden. Auch wenn die große Mehrzahl dieser Anbieter seriöse Geschäftsleute sind, ist nach Erfahrung der Mietervereine das Konfliktpotenzial bei diesen Geschäftspartnern deutlich größer.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel