Kiel, den 17.10.2002

Die Rechtslage bei Mängeln in der Mietwohnung

Die ersten Herbststürme kündigen den Beginn der kalten Jahreszeit an, die regelmäßig zu einem starken Anstieg der Beschwerden über mangelhafte Mietwohnungen führt. Das Spektrum reicht angefangen bei unzulänglicher Beheizung über zugige Fenster und tropfende Dächer bis hin zu schimmelnden Wohnungen wegen unzulänglicher Wärmedämmung und Unfallgefahren durch vereiste Gehwege.

Für alle Mängel gilt:

Der Mieter ist nicht nur berechtigt, Mängel des Mietobjektes bei seinem Vermieter zur Beseitigung anzumahnen, sondern dazu durchaus verpflichtet. Er riskiert Schadensersatzansprüche des Vermieters, wenn er Mängel nicht meldet und daraufhin weitergehende Schäden eintreten. In den meisten Fällen werden Mieter Mängel der Wohnung zunächst fernmündlich melden und häufig wird der Vermieter dann auch aktiv. Ist jedoch mündlich oder fernmündlich Einvernehmen nicht erzielbar, weil der Vermieter unerreichbar ist, sich nicht meldet oder seine Mängelbeseitigungsverpflichtung bestreitet, so gelten immer die selben Spielregeln: Der Mieter muss den Mangel schriftlich abmahnen und eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Angemessen ist die Frist dann, wenn sie objektiv erforderlich und ausreichend ist, um innerhalb dieser Zeit den Mangel zu beheben. Daneben sollte sich der Mieter die Geltendmachung von Mietminderungs- und Schadensersatzansprüchen vorbehalten, auf die er dann – und nur dann – auch rückwirkend zurückgreifen kann, wenn sich die Mängelbeseitigung nicht im Sinne des Mieters entwickelt. Ein Formular zur Mängelabmahnung gibt es auf den Internet-Seiten des Kieler Mietervereins unter www.kieler-mieterverein.de in der Rubrik Service.

Die schleswig-holsteinischen Mietervereine warnen ausdrücklich davor, nur in der Mietminderung ein Instrument zu sehen, mit dem die Mängelbeseitigung forciert werden kann; viele Vermieter nehmen Mietminderungen Monate – manchmal jahrelang hin, ohne sich dadurch zur Mängelbeseitigung veranlasst zu sehen. Wer die Mängelbeseitigung erzwingen will, muss daher entweder eine Klage auf Instandsetzung erheben, oder – wenn möglich – zur Ersatzvornahme übergehen. Dabei hat die Instandsetzungsklage den Nachteil, dass sie sehr langwierig ist und ein Urteil vor Ablauf von ca. 9 Monaten kaum zu erwarten ist. Bis dahin liegt die Mängelbeseitigung dann häufig auf Eis. Mit der Klage auf Instandsetzung gehen auch Prozesskostenrisiken einher, die das Instrument unattraktiv machen.

Schneller zum Erfolg führt in der Regel die sogenannte „Ersatzvornahme“. Wenn die dem Vermieter gesetzte angemessene Frist erfolglos verstrichen ist, tritt eine Verzugslage ein, die den Mieter grundsätzlich berechtigt, Schäden selbst beheben zu lassen und mit den dadurch angefallenen Kosten gegen die Miete aufzurechnen. Dies ist ein sehr probates Mittel bei Mängeln, deren Beseitigung keinen all zu großen Kostenaufwand verursacht. Richtig angewandt führt dieses Instrument bis zu einer Größenordnung von ca. 3 Monatsmieten schnell zum Erfolg. Parallel dazu kann auch eine Mietminderung geltend gemacht werden, deren Höhe vom Grad der Mängel bedingten Einschränkung abhängt.

Bei schweren Mängeln steht dem Mieter als dritte Alternative auch das Recht zur fristlosen Kündigung zur Seite. Auch hier gilt: Fristablauf ist unabdingbare Voraussetzung, es sei denn, die Unzumutbarkeit, das Mietverhältnis fortzusetzen, sei auf Anhieb erkennbar, z.B. bei völlig überschwemmten oder brandgeschädigten Wohnungen.

Mängel des Mietobjektes können aber auch Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter auslösen. Dies gilt beispielsweise für die Garantiehaftung, die dann gegeben ist, wenn ein Mangel (den der Mieter nicht kannte) schon bei Anmietung vorhanden war und dem Mieter einen Schaden zufügt. Dies gilt beispielsweise für ein durchtropfendes Dach, wenn die innenseitig sichtbaren Schäden vor Einzug des Mieters nur überstrichen wurden. Der Vermieter haftet auch für Schäden, die eintreten, nachdem die ihm zur Mängelbeseitigung gesetzte angemessene Frist verstrichen ist. Wenn es also durch das Dach tropft und der Vermieter nicht bis zum Fristablauf (und sei es auch nur provisorisch) für Abhilfe gesorgt hat, so haftet er für Schäden am Mobiliar des Mieters, wenn beim nächsten schweren Unwetter Wasser durch die Schadensstelle in das Mietobjekt eindringt. Und schließlich haftet der Vermieter auch, wenn er versucht, einen Schaden selbst zu beheben, dies aber so dilettantisch macht, dass weitergehende Schäden eintreten. Ein Vermieter, der versucht, ein leckes Heizungsrohr selber zu löten und dabei eine Überschwemmung verursacht, muss für alle Folgeschäden aufkommen.

Von weitreichender Bedeutung ist in jedem Falle die Beweissicherung. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine weisen darauf hin, dass der Mieter den Mangel als solchen, seine Schwere und seine zeitlichen Auswirkungen hieb- und stichfest beweisen können muss, wenn er Mietminderungs- und Schadensersatzansprüche in Anspruch nimmt oder fristlos kündigen will. Unzulängliche Temperaturen oder Zugluftbeeinträchtigungen müssen protokolliert werden nach Datum, Uhrzeit und stichwortartiger Beschreibung des Mangels. Ein größerer Teil dieser Vorfälle sollte durch Zeugen bestätigt werden können. Bei Wassereinbrüchen oder sonstigen Mängeln, die optisch gut wahrnehmbar sind, empfiehlt sich die Anfertigung von Fotos und das Hinzuziehen von Zeugen. In schwerwiegenden Fällen kann auch eine gerichtliche Beweissicherung Risiken vorbeugen.

Macht der Mieter berechtigterweise Mietminderungs- und Schadensersatzansprüche geltend, so kann er diese Ansprüche gegen Mietforderungen des Vermieters „zur Aufrechnung“ stellen. Er ist berechtigt, sie von der Miete abzuziehen, muss aber seinem Vermieter hierüber ordnungsgemäß Rechnung legen. Zwar versuchen einige Vermieter, derartige Aufrechnungen mit einer fristlosen Kündigung zu beantworten – die Rechtsprechung steht aber durchweg auf dem Standpunkt, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur dann gerechtfertigt ist, wenn der Mieter schuldhaft seine Miete nicht bezahlt. Kann er hingegen erfolgreich mit eigenen Ansprüchen aufrechnen, so geht die fristlose Kündigung ins Leere. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sich bei der Höhe der Mietminderung geirrt hat, solange dies alles nicht mutwillig war.

Bliebe da noch die Einzugsermächtigung; viele Vermieter unterlaufen Mietminderungs- und Schadensersatzansprüche des Mieters, indem sie unbeirrt von einer einmal erteilten Einzugsermächtigung weiter Gebrauch machen. In diesem Falle hilft nur eins: Die Einzugsermächtigung ist gegenüber dem Vermieter aufzukündigen und die jeweiligen Abbuchungen sind durch sogenannte „Rücklastschriften“ zu stornieren. Einzelheiten dazu teilt jede Bank ihrem Kunden gerne mit.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel