Kiel, den 19.08.2003

Die Sicherheit der Mietsicherheit

In den meisten Mietverhältnissen ist es üblich, dass der Mieter eine Kaution hinterlegen muss. Der Mieter übergibt oder überweist dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag maximal in der Höhe von drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten). Der Vermieter ist verpflichtet, diese Kaution bei einer Bank oder Sparkasse aufzubewahren

, damit sie von seinem Vermögen getrennt konkurssicher angelegt ist. Dies schützt den Mieter aber nur bedingt; hebt der Vermieter nämlich die Kaution ab und verwendet er sie anderweitig, so verhält er sich zwar rechtswidrig – im Konkursfalle ist die Kaution aber dennoch weg. Aus diesem Grunde ist es ratsam entweder regelmäßig einen Nachweis über die Anlage der Kaution zu fordern oder aber andere Anlageformen zu wählen. So besteht die Möglichkeit ein auf den Mieter angelegtes Sparbuch zugunsten des Vermieters zu verpfänden. Vordrucke dafür gibt es bei allen Geldinstituten. Der Mieter sollte aber darauf achten, dass in dem Verpfändungsvordruck eine Vereinbarung enthalten ist, wonach der Mieter 4 Wochen vor tatsächlicher Auszahlung benachrichtigt wird. Innerhalb dieser Zeit kann er gegebenenfalls Maßnahmen gegen die Auszahlung an den Vermieter einleiten.

Als andere Möglichkeit kommt in Betracht, ein Sparbuch mit einem Sperrvermerk zugunsten des Vermieters anzulegen. Abhebungen können dann nur gemeinsam vorgenommen werden. Seit dem 01.09.2001 sind auch andere Anlageformen der Kaution zulässig. Bei Beendigung des Mietverhältnisses versuchen Mieter gelegentlich die Kaution aufzurechnen, in dem sie in den letzten drei Monaten keine Miete zahlen. Dies kann im Einzelfall funktionieren, ist aber zweifelsfrei unzulässig. Mieter die so verfahren, gehen das Risiko ein, anwaltlich in Anspruch genommen zu werden und sich zusätzliche Kosten aufzuladen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses steht dem Vermieter grundsätzlich eine gewisse Überlegungsfrist zu, um zu prüfen ob und in welcher Höhe er Ansprüche gegen die Kaution zur Aufrechnung stellen möchte. Dies können Ansprüche aus Beschädigung der Mietsache, aus vernachlässigten Schönheitsreparaturen aber auch aus offenen Heiz- und Nebenkostenabrechnungen sein. Ist ein Abrechnungszeitraum noch nicht abgelaufen, kann der Vermieter einen Sicherheitseinbehalt von der Kaution vornehmen, wenn zu erwarten ist, dass die noch kommende Abrechnung mit einer Nachzahlung des Mieters abschließt.

Wichtig sind auch die gesetzlichen Regelungen beim Verkauf des Mietobjektes an Dritte. In diesem Falle geht nämlich die Kaution auf den Erwerber über.

Hier sind Mieter gut geschützt, da sowohl der Erwerber auf die Kaution haftet losgelöst davon, ob sie ihm tatsächlich übergeben wurde oder nicht, wie auch der bisherige Vermieter, wenn nämlich die Kaution vom Erwerber nicht oder nicht in voller Höhe wieder zu bekommen ist. Dies gilt auch für den Verzinsungsanspruch. Aber aufgepasst: Eine große Kieler Wohnungsbaugesellschaft hat unlängst von den Mietern einer verkauften Liegenschaft eine schriftliche Erklärung verlangt, dass sie das Unternehmen nicht mehr auf Rückzahlung der Kaution in Anspruch nehmen werden. Dies zu bestätigen sind Mieter nicht verpflichtet. Wer es dennoch tut läuft Gefahr, seinen erweiterten Schutz zu verlieren.

Ein Formular mit dem die konkurssichere Anlage der Kaution beim Vermieter abgefragt werden kann, findet sich unter www.kieler-mieterverein.de -> Service -> Formulare -> Anfrage Kaution.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel