Landesverbandstag der schleswig-holsteinischen Mietervereine am 19.03.2022: Scharfe Kritik an der Wohnungspolitik der vergangenen fünf Jahre – Wohnungsangebot rückläufig – Sozialwohnungsbestand auf Talfahrt – Mietenanstieg beschleunigt sich

Kiel, den 19.03.2022

Landesverbandstag der schleswig-holsteinischen Mietervereine am 19.03.2022:
Scharfe Kritik an der Wohnungspolitik der vergangenen fünf Jahre
Wohnungsangebot rückläufig
Sozialwohnungsbestand auf Talfahrt
Mietenanstieg beschleunigt sich

Im Rahmen des Landesverbandstages der schleswig-holsteinischen Mietervereine hat der Landesvorsitzende der Mieterorganisation Jochen Kiersch eine durchweg negative Bilanz der Wohnungspolitik in den vergangenen fünf Jahren gezogen. Die Koalition aus CDU, Grünen und FDP habe wohnungspolitisch auf ganzer Linie versagt und Mieterrechte nachhaltig geschwächt.

Zum Beispiel im Wohnungsbau:

Das Statistikamt Nord meldet für das Jahr 2019 1,47 Millionen Privathaushalte in Schleswig-Holstein, denen ein Angebot von 1,50 Millionen Wohnungen gegenübersteht. Rein rechnerisch stünde damit eine freie Reserve von ca. 33.000 Wohnungen zur Verfügung. Diese Zahl rutscht aber sofort ins Minus, wenn man davon die Zweit- und Ferienwohnungen abzieht, die dem Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung stehen. Der Landesmieterbund schätzt deren Zahl auf ca. 80.000. Damit besteht auf dem schleswig-holsteinischen Wohnungsmarkt ein rechnerisches Defizit von ca. 47.000 Wohnungen. Wohnungsmärkte brauchen jedoch auch eine Fluktuationsreserve, weil bei jedem Umzug temporär zwei Wohnungen benötigt werden. Wissenschaftler halten eine Mobilitätsreserve von 3 % für erforderlich entsprechend ca. 45.000 weiteren Wohnungen. Zusammen mit einer schwer bezifferbaren Anzahl von unbewohnbaren Schrottimmobilien und Leerständen steht nach Auffassung der Mieterorganisation fest, dass landesweit ein Defizit von mindestens 100.000 Wohnungen besteht – mit wachsender Tendenz.

Seit 2016 sind nach Zahlen des Statistikamtes Nord jährlich rund 14.000 Wohnungen bezugsfertig geworden. In der Bilanz des Wohnungsangebotes müssen aber auch die Wohnungsabgänge berücksichtigt werden. Die Wohnungswirtschaft rechnet mit einer Nutzungsdauer für Immobilien von 100 Jahren. Daraus errechnet sich ein altersbedingter Wohnungsverlust von ca. 15.000 Wohnungen jährlich. Auch die Neubaubilanz seit 2016 ist also mit einem Verlust von mehr als 5.000 Wohnungen negativ.

Demgegenüber meldet das Statistikamt Nord aber steigende Haushaltszahlen: In 2016 verzeichnete das Amt für Schleswig-Holstein noch 1,437 Millionen Haushalte gegenüber 1,47 Millionen in 2020. Das entspricht einer Zunahme um 33.000 Haushalte. Während also die Zahl der verfügbaren Wohnungen weiterhin abnimmt, ist die Nachfrage durch zusätzliche Haushalte weiterhin steigend. Es ist völlig klar, dass das den Mietenanstieg nachhaltig befeuert.

Der öffentlich geförderte Wohnungsbau spielt für einkommensschwache Haushalte eine besondere Rolle. Die Mieten sind in der Regel deutlich preiswerter als vergleichbare freifinanzierte Wohnungen. In der Spitze hatte Schleswig-Holstein ca. 220.000 solcher Wohnungen, die den Wohnungsmarkt in der Vergangenheit spürbar entlastet haben. Die niedrigen Mieten werden durch zinsvergünstigte Darlehen des Landes erreicht. Wenn die Darlehen zurückgezahlt sind erlischt die Preisbindung und die Wohnungen gelten nach einer Übergangszeit als frei finanziert – sie werden teurer. In der Konsequenz bedeutet dies, dass öffentlich geförderte Wohnungen ständig nachgebaut werden müssen, um den Bestand zu erhalten. Das ist seit Jahren nicht der Fall. Das ehemals ansehnliche Volumen öffentlich geförderter Wohnungen ist zwischenzeitlich auf einen Restbestand von ca. 44.000 Wohneinheiten (Stand 2022) zurückgegangen, weil die Neuförderung seit Jahren viel zu niedrig ist. Nach einer Prognose der Investitionsbank wird der Bestand 2030 nur noch ca. 21.000 Wohnungen betragen zuzüglich zwischenzeitlicher Neuförderung, die in den letzten Jahren bei ca. 1.000 Wohneinheiten jährlich lag. Aus diesen Zahlen leitet die Mieterorganisation folgende Forderungen ab:

Der Mietwohnungsneubau muss schnellstmöglich auf ca. 15.000 Wohnungen jährlich hochgefahren werden. Davon sollten wenigstens 30 % öffentlich geförderte Wohnungen sein mit dem Fernziel, den geförderten Bestand sukzessive auf 120.000 Wohnungen aufzustocken. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass das möglich ist, wenn man es denn will. So wurden 1980 19.209 und 1995 sogar 24.389 Wohnungen fertig gestellt.

Zum Beispiel bei der Mietenentwicklung:

Bis zum 30.11.2019 galt in Schleswig-Holstein die so genannte „Kappungsgrenzenverordnung“. Sie sah vor, dass der Mietenanstieg in angespannten Wohnungsmärkten „nur“ 15 % statt ansonsten 20 % innerhalb von drei Jahren betragen durfte. Nach Auffassung der Mieterorganisation hätte die Verordnung wegen der angespannten Situation auf den Wohnungsmärkten des Landes um weitere fünf Jahre verlängert werden müssen. CDU, Grüne und FDP hielten das jedoch für überflüssig. Für Mieter in den betroffenen Kommunen – darunter Kiel – bedeutete das, dass Mieterhöhungs-forderungen binnen drei Jahren wieder bis zu 20 % betragen dürfen. Die Mietervereine im Land haben das sofort zu spüren bekommen. Der Mietenauftrieb bekam zusätzlichen Schub.

Am 30.11.2019 ist auch die so genannte Mietpreisbremse ausgelaufen. Sie sah vor, dass der Mieterhöhungsspielraum bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt war – von einigen Ausnahmen abgesehen. Diese Verordnung ist aber im Gegensatz zur Kappungsgrenze nicht planmäßig ausgelaufen, sondern wurde von CDU, Grünen und FDP bewusst vorzeitig aufgehoben. Der damals zuständige Innenminister Grote begründete diesen Schritt mit der Behauptung, das entscheidende Ziel, mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, werde durch die Mietpreisbremse sogar behindert, da sie den Wohnungsbau für Investoren unattraktiver mache. Was der Minister offenbar nicht wusste: § 556 f BGB nimmt eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, von der Mietpreisbremse aus. Die Mieterorganisationen hatte seinerzeit die Hoffnung, dass die Grünen die Aufhebung dieser Verordnungen verhindern werden, weil sie zeitgleich auf Bundesebene für eine Verschärfung der Mietpreisbremse geworben haben. Der Koalitionsvertrag hätte ein Veto der Grünen auch zugelassen, weil vereinbart war, dass Mietpreisbremse und Kappungsgrenzenverordnung durch „geeignetere alternative Instrumente“ ersetzt werden sollten. Welche das sein sollten ist bis heute offen.

Der Kahlschlag bei der Miethöhenbegrenzung ist eine schwere Hypothek für Schleswig-Holsteins Mieterinnen und Mieter. Er begünstigt einseitig die Vermieterseite, ganz besonders jedoch die Finanzinvestoren, die einen großen Anteil am Mietwohnungsbestand halten und bei der Ausschöpfung ihrer Mieterhöhungsspielräume keine Rücksichtnahme kennen. Ganz vorne dabei auch das Unternehmen Vonovia. Die Auswirkungen, die mit der Aufhebung von Miethöhenbeschränkungen einhergehen, kann man im hamburgischen Umland drastisch ablesen: Während auf der hamburgischen Seite des Wohnungsmarktes die Mietpreisbremse gilt, die Kappungsgrenzenverordnung eingreift und ein qualifizierter Mietspiegel Transparenz schafft, gibt es diesen Schutz eine Straße weiter auf der anderen Seite der Landesgrenze in Norderstedt nicht mehr. Dem Hamburger Mietspiegel 2021 kann man entnehmen, dass eine ca. 75 m² große Wohnung, Baujahr 1972, in durchschnittlicher Lage und Ausstattung, 6,38 € pro Quadratmeter kostet (Rasterfeld K3). Eine vergleichbare Wohnung in Norderstedt kostet nach dem Mietspiegel 2021 (nicht qualifiziert) deutlich mehr, nämlich 7,68 €. Ähnliche Verhältnisse dürften im gesamten hamburgischen Umland anzutreffen sein – namentlich auch in Wedel, wo es nicht einmal einen Mietspiegel gibt. Der Anstieg bei den Angebotsmieten spiegelt sich auch im Wohnungsmarktprofil 2021 der Investitionsbank Schleswig-Holstein wider. Die Marktmieten folgen den dort erhobenen Angebotsmieten in der Regel mit leichter zeitlicher Verzögerung. Der Mietenanstieg spiegelt sich aber auch im Aktienkurs von Vonovia wider. Seit 2017 ist der Kurs nach Unternehmensangaben von knapp 30,00 € über 57,00 € auf zuletzt rund 43,00 € angestiegen. Auch die Dividende des Unternehmens ist seit dem Jahr für Jahr angestiegen.

Die Mieterorganisation fordert deshalb die schnelle Wiedereinführung der Kappungsgrenzenverordnung und der Mietpreisbremse in allen angespannten Wohnungsmärkten. Das sind das hamburgische Umland, die kreisfreien Städte und die meisten Bädergemeinden. Um keine Missverständnisse aufkommen zu lassen: Die Mieterorganisation möchte keine DDR- Verhältnisse haben. Ein Vermieter muss seine Immobilie mit Gewinn vermieten können, damit er sie instand halten und eine angemessene Rendite erwirtschaften kann. Wohnungsbau-genossenschaften und viele Privatvermieter können das. Finanzinvestoren sind jedoch maximal gewinnorientiert. Dem muss etwas entgegengesetzt werden.

Zum Beispiel bei der Volksinitiative für das bezahlbare Wohnen.

Zusammen mit dem Sozialverband Deutschland hatte die Mieterorganisation eine Volksinitiative gestartet, damit das Recht auf eine angemessene Wohnung in der Landesverfassung verankert wird. Beide Organisationen sind aufgrund der notorischen Defizite in der Wohnungspolitik der Meinung, dass das Recht auf eine angemessene Wohnung mit Verfassungsrang ein deutlich stärkeres Signal an Politik, Behörden, Wohnungswirtschaft und Verbände sendet, mit dem Ziel, mehr Weitsicht auf die langfristigen Folgen wohnungspolitischer Aktivitäten sicherzustellen. Viele Mieter wohnen in beengten Wohnverhältnissen – teilweise seit Jahren. Noch schlechter geht es denjenigen, die keine eigene Wohnung haben, selbst wenn sie noch nicht obdachlos sind. Obdachlosigkeit, wie wir sie in fast jeder größeren Stadt antreffen, aber ist eine Schande für unsere Gesellschaft. Deswegen haben wir die Pflicht dafür zu sorgen, dass es eine ausreichende Zahl von angemessenen Wohnungen gibt, damit alle Menschen ein sicheres Dach über dem Kopf haben. CDU, Grüne und FDP haben die Volksinitiative gemeinsam zurückgewiesen. Sozialverband und Mieterorganisation hatten bei dieser Kampagne darauf gesetzt, dass sie von den Grünen unterstützt werden würden, weil die Grünen auch hier auf Bundesebene daran arbeiten, einen entsprechenden Anspruch in das Grundgesetz zu übernehmen. Die Mieterorganisation hält den Anspruch aufrecht und wird zu gegebener Zeit auf das Projekt zurückkommen.

Zum Beispiel beim Kündigungsschutz:

§ 250 I BauGB ermächtigt die Bundesländer eine Verordnung zu erlassen, nach der bei angespannten Wohnungsmärkten eine Behördengenehmigung erforderlich wird, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird, sofern sich nicht mehr als fünf Wohnungen im Gebäude befinden. Unser Verband hat die Landesregierung zum Erlass einer derartigen Verordnung aufgefordert. Das Innenministerium hat jedoch abgelehnt mit Hinweis darauf, dass eine derartige Verordnung nicht benötigt werde. Viele, die jemals von einer Umwandlung betroffen waren, mussten die Erfahrung machen, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen fast regelmäßig mit Mieterverdrängung einhergeht. Ziel solcher Umwandlungen ist in der Regel das Interesse der Eigentümer, die Wohnungen einzeln zu verkaufen, weil damit ein wesentlich höherer Kaufpreis erzielt werden kann, als mit der Veräußerung des Gesamtobjektes. Bei der Veräußerung einzelner Wohnungen enden die bestehenden Mietverhältnisse in sehr vielen Fällen durch Kündigung des neuen Vermieters. Die Mieterorganisation ist nicht prinzipiell gegen Eigentumswohnungen – der Bedarf kann aber ohne weiteres im Neubau befriedigt werden. Die Mieterorganisation hält den Anspruch aufrecht und wird zu gegebener Zeit auf das Projekt zurückkommen.

Betriebskostenabrechnungen bei Finanzinvestoren:

Finanzinvestoren haben den Komplex Betriebskosten als neue zusätzliche Einnahmequelle für sich entdeckt – ganz vorne mit dabei: Vonovia. Für die Gewinnmaximierung werden Dienstleistungsverträge mit externen Unternehmen abgeschlossen. Wenn möglich, sollten die externen Unternehmen solche des eigenen Konzernverbundes sein. Hauswarttätigkeiten werden dabei sehr kleinteilig zerlegt. Eine Kolonne übernimmt die Treppenhausreinigung – und nur diese. Eine weitere überprüft, ob alle technischen Einrichtungen des Hauses funktionieren, obwohl – wie es früher der Fall war – ein gewissenhafter Hausmeister beide Dinge gleichzeitig machen kann. Die gleichen Mechanismen kommen beim Wohnumfeld zur Anwendung. Fensterreinigung, Wegereinigung, Gartenpflege, Überprüfung von Spielplätzen, Überprüfung der Standsicherheit von Bäumen, Reinigung von Regenrinnen – alles wird möglichst getrennt abgerechnet. Es ist wohl nur eine Frage der Zeit, bis ein neues Wegegeld auftaucht: Acht Cent für eine Treppe mit acht Stufen aufwärts, vier Cent für dieselbe Treppe abwärts. Es gibt erste Versuche, Strom- und Heizenergielieferungen in den Konzernverbund zu integrieren. In jeder Position steckt eine Gewinnmarge, für jede Position fällt Umsatzsteuer an. Auf diese Weise nehmen die Betriebskosten abenteuerliche Ausmaße an. Der Missbrauch von Betriebskostenabrechnungen konterkariert viele Bemühungen, den Mietenanstieg zu dämpfen. Schlimmer noch: Die meisten Jobcenter sind damit überfordert, ungerechtfertigte Betriebskostenanteile zurückzuweisen und das Unternehmen zur Nachbesserung aufzufordern, wenn sie derartige Abrechnungen als Kosten der Unterkunft übernehmen sollen. Auf diese Weise werden Finanzinvestoren von der öffentlichen Hand gefördert.

Die Mieterorganisation fordert deshalb eine Bruttobetrachtung der Miete, bei der nur verbrauchsabhängige Betriebskosten außen vor bleiben. Damit soll erreicht werden, dass die Gesamtbelastung bei der Miete besser vergleichbar wird und dass Missbräuche bei den Betriebskosten zu Lasten der Nettorendite gehen. Der geförderte Wohnungsbau könnte dabei eine Vorreiterrolle spielen.

Mit Rücksicht auf die aktuelle Explosion der Energiekosten fordert der Landesmieterbund die Landesregierung auf, den von der Bundesregierung beschlossenen Energiekostenzuschuss um 50 % aufzustocken. Schleswig-Holstein ist wegen seiner exponierten Lage zwischen den Meeren seit jeher ein Land mit besonders hohen Energiekosten.

Wohnungspolitik ist von Haus aus vielschichtig. Nachdem die großen Träger des Mietwohnungsneubaus binnen kurzer Zeit vom Markt verschwunden sind, indem sie von Finanzinvestoren aufgekauft wurden, fehlt es den Kommunen an Trägern des Mietwohnungsbaus namentlich im geförderten Wohnungsbau. Deswegen fordert die Mieterorganisation die Gründung neuer kommunaler Wohnungsbaugesellschaften, die dem geförderten Wohnungsbau neuen Auftrieb geben könnten. Auch eine landeseigene Wohnungsbaugesellschaft hält die Mieterorganisation für sinnvoll. Gerade die unteren Gehaltsstufen der im öffentlichen Dienst tätigen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter haben es auf dem freien Wohnungsmarkt besonders schwer. Dienstwohnungen des Landes können für zusätzliche Entlastung der Wohnungsmärkte sorgen. Auch im Falle von größeren Gewerbeansiedlungen ist es wünschenswert, mit dem Investor für eine Ausweitung des Wohnungsangebotes zu sorgen, damit der örtliche Markt nicht zusätzlich belastet wird.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel