Mieter tagen in Husum

Kiel, den 18.03.2006

Heute findet turnusgemäß der Landesverbandstag der schleswig-holsteinischen Mieterorganisation statt. Rund 120 Delegierte der 9 schleswig-holsteinischen Mietervereine legen im Rahmen dieses Verbandstages die wohnungspolitischen Forderungen des Verbandes fest und absolvieren ihre Regularien, darunter Vorstandswahlen.

Eine zentrale Rolle in der wohnungspolitischen Diskussion spielt dabei das stark überhöhte Mietgefüge in Schleswig-Holstein. Symptomatisch hierfür ist die unlängst vorgestellte Untersuchung des Forschungsinstitutes F + B in Hamburg, das die Feststellung getroffen hat, dass beispielsweise die Stadt Norderstedt ein deutlich höheres Mietgefüge aufweist, als die Hansestadt Hamburg und im bundesweiten Ranking auf Platz 9 liegt zwischen Köln und Wiesbaden. Die Mieterorganisation weist darauf hin, dass ein vergleichbar hohes Mietgefüge sich rund um Hamburg nachweisen lässt von Wedel über Pinneberg und Ahrensburg bis nach Reinbek und Geesthacht

Auch aus der Wohngeld-Verordnung lässt sich ableiten, dass Schleswig-Holstein unter den Flächenländern mit deutlichem Abstand das höchste Mietgefüge ausweist. Beispielhaft sei auf die Mietenstufe 1 verwiesen (Mietgefüge niedriger als 15 Prozent unterhalb des Bundesdurchschnitts), in die 30 Prozent aller bayrischen Kommunen eingruppiert sind, aber keine einzige in Schleswig-Holstein. Umgekehrt ist das Mietgefüge nur in 5 Bundesländern so hoch, dass einzelne Kommunen in die Mietenstufe 6 eingruppiert werden mussten. Hier führt Schleswig-Holstein mit weitem Abstand die Spitze an. 14,3 Prozent seiner Kommunen liegen in der Mietenstufe 6 (25 Prozent und mehr über dem Bundesdurchschnitt) gefolgt von Baden-Württemberg mit 9,8, Hessen mit 5,2, Niedersachsen mit 2,1 und Nordrhein-Westfalen mit 0,3 Prozent seiner Kommunen. Die Mietervereine fordern deshalb ein deutlich verstärktes Engagement zur Bereitstellung von preiswerten Wohnungen.

Von über 220.000 Sozialwohnungen, über die das Land einmal verfügen konnte, sind gerade mal 70.000 übrig geblieben und jährlich gehen rund 4.000 weitere verloren durch das Auslaufen der Bindungen. Gleichzeitig verzeichnet Schleswig-Holstein:

Die Mietervereine fordern die Aufstockung des Sozialwohnungsbestandes um jährlich 5.000 Wohneinheiten zum kleineren Teil durch Neubau, zum größeren durch Ankauf und Vereinbarung von Bindungen im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen auch bei Förderung durch die KfW. Dauerhaft hält die Mieterorganisation einen Bestand von 120.000 Sozialwohnungen für erforderlich – das sind knapp 10 % des Wohnungsbestandes.

Eindringlich warnt die Mieterorganisation vor dem weiteren Ausverkauf preiswerter Wohnungsbestände an Finanzinvestoren. Wenn Firma Annington einen Bestand von 1 Mio. Wohnungen anstrebt, besteht die Gefahr, dass örtlich marktbeherrschende Stellungen eingenommen werden mit unakzeptablen Auswirkungen auf das Mietgefüge. Die Mieterorganisation bezweifelt, dass reine Finanzinvestoren ihre Bestände nachhaltig bewirtschaften und auch das Interesse von Kommunen und Stadtteilen in ihr Kalkül einbeziehen. Schlechte Erfahrungen gibt es reichlich: Landauf landab rotten ehemalige Neue-Heimat-Wohnungsbestände vor sich hin, bei deren Verkauf die Gewerkschaften auch getönt hatten, sie wollten nur an seriöse Investoren verkaufen. Überdies warnt die Mieterorganisation auch vor den Folgen für die örtliche Wirtschaft. Großkonzerne zentralisieren ihre Verwaltungen und periphere Dienstleistungen, so dass auch das örtliche Handwerk unter den Verkäufen leiden wird. (Liste der Wohnungsverkäufe mit SH-Bezug im Anhang).

Aus dem gleichen Grund sprechen sich die Mietervereine vehement gegen die Zulassung von REIT’s (Real Estate Investment Trusts) in Deutschland aus.

Fast in allen größeren Städten des Landes befinden sich ehemalige Neue-Heimat-Wohnungsbestände, die von ihren derzeitigen Eigentümern systematisch vernachlässigt werden. Wegen der damit einhergehenden relativ niedrigen Mieten sind diese Bestände dennoch gut, aber sehr einseitig belegt mit hohen Fluktuationsraten. Damit entwickeln sich soziale Brennpunkte, die ganze Stadtteile herabziehen. Die Mietervereine fordern daher schärfere Maßnahmen gegen Vermieter, die ihre Bestände verkommen lassen. Träger von Transferleistungen (Sozialämter, Jobcenter…) sollten bei der Festlegung von Unterkunftskosten in derartigen Beständen den schlechten baulichen Zustand und das beeinträchtigte Wohnumfeld von vorneherein mit berücksichtigen, damit den Betreibern solcher Liegenschaften die Geschäftsgrundlage entzogen wird.

Die Mietervereine fordern die Landesregierung auf, im Dialog mit den Leistungsträgern Empfehlungen zu erarbeiten, die es ermöglichen, die Höhe eines angemessenen Unterkunftsbedarfes landesweit nach einheitlichen Kriterien zu ermitteln. Die Leistungsträger werden aufgefordert, hieran mitzuwirken und die Ermittlung ihrer Angemessenheitsgrenzen transparent und öffentlich zu machen.

Nach Erfahrung der Mietervereine existiert landesweit eine unübersehbare Fülle unterschiedlicher Angemessenheitsgrenzen. Verschiedene Leistungsträger geben ihre internen Richtlinien teils gar nicht, teils nur im Einzelfall oder auf nachdrückliche Anforderung heraus. Die verschiedenen Angemessenheitsgrenzen im Lande sind völlig intransparent. Es entsteht der Eindruck, dass unter den Transferleistungsbeziehern diejenigen die Dummen sind, die einer Umzugsforderung Folge leisten, während andere, die sich zur Wehr setzen, nicht mehr behelligt werden. Hier fordern die Mietervereine nachdrücklich auf Einheitlichkeit und Transparenz.

Bädergemeinden an Nord- und Ostsee in eigene Mietenstufen eingruppieren

Die Mieterorganisation sieht die Landesregierung in der Pflicht, sich für eine Eingruppierung der Bädergemeinden an Nord- und Ostsee in eigene Mietenstufen einzusetzen. Die Bädergemeinden im Land sind nach der Systematik der jetzigen Wohngeldverordnung zu klein, um in eigene Mietenstufen eingruppiert zu werden. Sie werden deshalb mit den übrigen Gemeinden des Kreises in die Mietenstufe eingruppiert, der auch der Kreis angehört. Damit werden die teuren Bädergemeinden mit den sehr viel preiswerteren Gemeinden des Binnenlandes gleichgesetzt. Dies führt im Ergebnis dazu, dass die Mieter in den Bädergemeinden sehr viel weniger Wohngeld in Anspruch nehmen können, als es ihnen nach ihrer tatsächlichen Miethöhe zustünde. So wird das Wohngeld in Westerland nach der Mietenstufe 4 berechnet entsprechend der Eingruppierung des Kreises Nordfriesland, obwohl für Westerland die Mietenstufe 7 eigens neu eingeführt werden müsste. Dem lässt sich nach Meinung der Mietervereine nur durch die Zuordnung zu eigenen Mietenstufen begegnen.

Der Wohnungsbestand im Land nimmt absolut immer noch zu: Danach stieg im Jahre 2004 die Zahl der Wohngebäude um 7.976 und die der Wohnungen um 10.759 Einheiten. Schon hieran wird deutlich, dass Wohnungsbau des Jahres 2004 im Wesentlichen ein solcher von Ein- und Zweifamilienhäusern war, ordentlich gepuscht durch den Zick-Zack-Kurs des Bundes bei der Eigenheimzulage.

Die aktuelle Bautätigkeit in Schleswig-Holstein stagniert allerdings; in den 12 Monaten zwischen Dezember 2004 und November 2005 genehmigten die Baubehörden den Bau von 8.083 Wohnungen. Zum Vergleich: In den Jahren 1994 und 1995 lagen diese Werte deutlich über 22.000 WE. Von den 8.083 genehmigten Wohnungen waren 6.354 solche für Ein- und Zweifamilienhäuser und nur 1.729 für den Geschosswohnungsbau.

Die Bautätigkeit ist jedoch auch vor dem Hintergrund der Bevölkerungsentwicklung zu sehen: Im Auftrag der LBS hat das Pestel-Institut den schleswig-holsteinischen Wohnungsmarkt und seine Entwicklung bis zum Jahre 2020 untersucht. Im Ergebnis stellt das Institut fest, dass bei rückläufiger natürlicher Bevölkerungsentwicklung durch Zuwanderung bis zum Jahre 2020 mit einem Bevölkerungsanstieg um ca. 30 Tausend Einwohner zu rechnen ist auf dann 2,86 Millionen.

Die kumulative Wirkung von Bevölkerungs- und Wohnflächenwachstum auf der einen Seite, stagnierender beziehungsweise rückläufiger Bautätigkeit im Verbund mit Abriss und Wohnungsverlusten durch Modernisierung auf der anderen Seite, fördert aber das Risiko, dass die Metropolregion Hamburg und die kreisfreien Städte erneut in eine Wohnraummangellage hineinschlittern. Die Situation verschärft sich durch die zu erwartende zusätzliche Nachfrage einkommensschwacher Haushalte aufgrund der Hartz-IV-Gesetzgebung.

Ein weiterer Faktor ist von Bedeutung: Die Eigentümerquote – der Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen – hat sich in Schleswig-Holstein in den vergangenen 50 Jahren drastisch erhöht; die Quote betrug im Jahre 1950 noch 37,3 %. Im Vergleich zum übrigen Bundesgebiet (damals Westdeutschland) bewegte sich das Land im unteren Mittelfeld. Eine niedrigere Eigentumsquote gab es – typischerweise – nur in den Stadtstaaten West-Berlin, Hamburg und Bremen sowie in Nordrhein-Westfalen. Diese Situation hat sich grundlegend verändert: Zwischenzeitlich hat Schleswig-Holstein sogar das klassische „Häusle-Bauer-Land“ Baden-Württemberg überrundet. Mit einer höheren Eigentumsquote kommen nur noch Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und das Saarland daher. Besonders auffällig ist die hohe Steigerungsrate seit 1993. Abgesehen von Berlin und Hamburg weist nur Nordrhein-Westfalen eine höhere Steigerungsrate aus, allerdings auf sehr viel niedrigerem Niveau.

Unter den Bedingungen des leidlich entspannten Marktes wirkt sich der Verlust von preiswertem öffentlich kontrollierten Wohnraum zur Zeit nur geringfügig aus. Der Verband befürchtet jedoch das Schlimmste, wenn die Wohnraumnachfrage wieder anzieht. Die Anzeichen dafür mehren sich allerdings. Mit dieser Befürchtung steht der Verband nicht alleine da. Hier das Ergebnis der Barometerumfrage der Universität Kiel:

Tabelle 14: Einschätzung der Wohnungsmarktentwicklung 2005 gegenüber 2004

a) allgemein (alle Bestände, alle Mieten)

Das Zusammenspiel nach wie vor steigender Mieten im preiswerten Segment, überproportional steigender Betriebskosten, heftiger Preissprünge bei den Heizkosten bei gleichzeitig sinkenden Realeinkommen und der Zunahme einkommensschwacher Haushalte aufgrund der Hartz-IV-Gesetzgebung wird nach Einschätzung des Verbandes eine erhebliche Verschärfung des Konkurrenzkampfes um preiswerten Wohnraum nach sich ziehen. Abriss, stagnierende Neubautätigkeit und Einwohnerwachstum tragen dazu bei. Auch die eigentlich richtige Abschaffung der Eigenheimzulage und die ebenfalls richtigen Einschränkungen der Pendlerpauschale werden sich am Ende als Belastung für den Mietwohnungsmarkt auswirken wegen der dadurch ausgelösten Umlenkung der Wohnraumnachfrage auf die Städte, wenn nicht frühzeitig gegengesteuert wird. Hierfür ist jedoch nichts ersichtlich.

Insgesamt setzt sich nach Einschätzung des Verbandes die bereits im Vorjahr konstatierte Wiederanspannung der Situation für die Mieterhaushalte in beschleunigtem Tempo fort.

1997:  KWW (Kieler Werkswohnungen GmbH) verkaufen mehr als 2000 Wohnungen auf dem Kieler Ostufer an den Verlagserben Alexander Falk.

1997: Die Deutsche Post und die Bundesregierung verkaufen die Deutschbau (39.000 Wohnungen) an die Deutsche Grundbesitz Management GmbH, eine Tochter der Deutschen Bank, und an die Viterra AG zum Preis von 2,1 Mrd. DM. Betroffen auch verstreute Deutschbau-Wohnungen in Schleswig-Holstein.

1999:  Die Landeshauptstadt Kiel verkauft die kommunale KWG (Kieler Wohnungsbaugesellschaft mbH) mit 11.000 Wohnungen an die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz AG.

2000: Die TUI-Tochter Preussag Immobilien (PSI) verkauft weitere 6.000 Wohnungen der ehemaligen KWW (Kieler Werkswohnungen GmbH) in Kiel an die Deutsche Anlagen Leasing GmbH (DAL).

2000: Im Dezember werden die Verträge zum Verkauf der rund 114.000 Eisenbahnerwohnungen unterzeichnet. Mitbetroffen sind die in Schleswig-Holstein liegenden Wohnungen der Wohnungsbaugesellschaft Norden.

2001: Teilprivatisierung der LEG SH (Landesentwicklungsgesellschaft Schleswig-Holstein mbH) mit 22.000 Wohnungen. Das Land hält nur noch 50,07 % und die LEG Beteiligungs- GmbH, an der die HSH Nordbank mit 20 Prozent und die B&L Immobilien AG mit 80 Prozent beteiligt sind, 49,9 %.

2002: Die Stadt Lübeck verkauft die 4.500 Wohnungen der Heimstätten GmbH an die Landesentwicklungsgesellschaft Schleswig-Holstein.

2003: Die Deutsche Annington, hinter der letztendlich die Principal Finance Group der japanischen Bank Nomura International steht, übernimmt die BIG-Heimbau AG, der rund 10.000 Wohnungen in Schleswig-Holstein und Hamburg gehören. Die Annington erhöhte damit ihren Wohnungsbestand auf knapp 80.000.

2003: Verkauf der restlichen 50,07 Prozent Landesanteile an der LEG SH an die HSH Nordbank.

2003: Die Deutsche Anlagen Leasing GmbH (DAL) verkauft 6.000 Wohnungen aus dem Bestand der ehemaligen KWW (Kieler Werkswohnungen GmbH), die sie im Jahre 2000 von der TUI-Tochter Preussag Immobilien (PSI) gekauft hat, an die amerikanische Investmentfirma Babcock & Brown LP in San Francisco und an einen Rechtsanwalt in Meerbusch weiter.

2004: Ein amerikanischer Investor, die Fondsgesellschaft Fortress, kauft die 81.000 Gagfah-Wohnungen der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte (BfA). Der Verkaufspreis beträgt 2,1 Mrd. Euro. Betroffen auch verstreute Gagfah-Wohnungen in Schleswig-Holstein.

2004: Die WCM AG verkauft ihren kompletten Wohnungsbestand (31.000 Wohnungen), darunter auch die Kieler Wohnungsbau GmbH (11.000 Wohnungen) an den US-Finanzinvestor Blackstone. Der Kaufpreis beträgt 1,4 Mrd. Euro.

2004: Die Viterra AG erhöht ihren Anteil an der Deutschbau GmbH von 50 auf 99 %. Die Deutschbau war 1997 von der Deutschen Post und der Bundesregierung zu einem Kaufpreis von 2,1 Mrd. DM an die Deutsche Grundbesitzmanagement GmbH, eine Tochter der Deutschen Bank, und an die Viterra AG verkauft worden. Betroffen auch verstreute Deutschbau-Wohnungen in Schleswig-Holstein.

2005: Die Stadt Rendsburg verkauft die kommunale RWG (Rendsburger Wohnungs-Gesellschaft MBH) mit 1.400 Wohnungen an einen Nürnberger Haus- und Grundstücksverwalter

2005: Die Deutsche Annington Immobiliengruppe kauft im Mai für rund 7 Mrd. Euro die Viterra AG. Die Viterra besitzt rund 150.000 Wohnungen. Durch den Kauf wird die Deutsche Annington mit einem Bestand von 230.000 Wohnungen Deutschlands größter Vermieter. Den Grundstock zum Aufstieg legte das im Besitz der europäischen Beteiligungsgesellschaft Terra Firma befindliche Unternehmen im Jahr 2001, als es 64.000 Eisenbahnerwohnungen erwarb.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel