Kiel, den 24.02.2005

Mieterkündigung – Kleine Fehler können richtig teuer werden

Wegen seines überwiegend entspannten Wohnungsmarktes verzeichnen schleswig-holsteinische Kommunen hohe Umzugsraten. Unter den westdeutschen Städten beispielsweise liegt die Landeshauptstadt Kiel mit 14 Prozent deutlich an der Spitze. Dabei geht die ganz überwiegende Mehrzahl dieser Kündigungen von Mieterseite aus

und manch ein Haushalt musste die schmerzliche Erfahrung machen, dass kleine Fehler bei der Kündigung richtig ins Geld gehen können. Die schleswig-holsteinischen Mietervereine geben daher folgende Hinweise:

Im Rahmen eines wirksamen Zeitmietvertrages muss der Mieter seine Verpflichtungen genauso erfüllen wie der Vermieter. Eine Kündigung ist während der Laufzeit des Zeitmietvertrages ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn der Mieter triftige Gründe hätte, das Mietverhältnis zu beenden z.B. wegen Arbeitslosigkeit oder Arbeitsplatzwechsel. Zwar kann er sich in diesem Falle möglicherweise mit einem Ersatzmieter aus dem Vertragsverhältnis befreien – für eine Kündigung reichen solche persönlichen Gründe jedoch nicht aus. Etwas anderes gilt, wenn der Vermieter – z.B. nach andauernden Auseinandersetzungen – selber erklärt, dass es dem Mieter freistehe, sich ungeachtet des befristeten Mietvertrages kurzfristig nach einer Ersatzwohnung umzusehen.

Ist nach dem Mietvertragstext unklar, ob ein Zeitmietvertrag oder ein unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde, so geht diese Unklarheit in der Regel zu Lasten des Vermieters. Ein derartiges Mietverhältnis kann der Mieter unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen kündigen.

In einem normalen unbefristeten Mietvertrag braucht der Mieter – anders als der Vermieter – in der Kündigung keine Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben. Wichtig ist, dass er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhält. Für Mietverträge, die nach dem 01.09.2001 abgeschlossen wurden, sind dies in der Regel 3 Monate, es sei denn, im Mietvertrag sei eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart. Für Altmietverträge, die vor 01.09.2001 abgeschlossen wurden, gelten die mietvertraglich vereinbarten Kündigungsfristen auch dann, wenn sie länger sind als die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.

Wichtig ist, dass eine Kündigung schriftlich erfolgen muss. Alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben, müssen auch die Kündigung unterschreiben. Ebenso muss die Kündigung an alle Vermieter adressiert sein, die im Mietvertrag als Vermieter ausgewiesen sind. Nichtbeachtung dieser Formerfordernisse kann eine Kündigung unwirksam machen mit der Folge, dass das Mietverhältnis weiterläuft und die Kündigung erneut ausgesprochen werden müsste. Bei Wohngemeinschaften oder nicht ehelichen Lebensgemeinschaften kann die Wohnung dennoch nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden, auch wenn nur ein Mieter auszuziehen wünscht. Allerdings hat derjenige, der das Mietverhältnis beenden möchte, einen klagbaren Rechtsanspruch auf Zustimmung des in der Wohnung verbliebenen Partners zu einer gemeinschaftlichen Kündigung. Der bloße Auszug aus einer Wohnung führt nicht zur Entlassung aus dem Mietverhältnis.

Etwas anderes gilt, wenn alle Beteiligten – also auch der Vermieter – mit einer vorzeitigen Entlassung aus einem Mietverhältnis einverstanden sind. Dazu sollte jedoch zweckmäßigerweise eine schriftliche Vereinbarung getroffen werden, die von allen Vertragspartnern unterschrieben wird.

Bei Eheleuten als Mietern, die sich trennen oder scheiden lassen wollen, regelt auf Antrag einer Partei das Familiengericht nach der Hausratsverordnung, welcher Ehepartner die Wohnung erhält und ob ein Partner aus dem Mietverhältnis entlassen wird. Das gleiche gilt bei einer Lebenspartnerschaft.

Neben dem Recht zur ordentlichen Kündigung gibt es eine Reihe von Sonderkündigungsrechten z.B. nach einer Mieterhöhung, im Vorfeld einer Modernisierung oder im Todesfalle. Auch bei einer verweigerten Genehmigung zur Untervermietung sieht das Gesetz ein Sonderkündigungsrecht mit 3-Monatsfrist vor.

Die Mietervereine warnen aber auch vor Risiken bei der Zustellung einer Kündigung; auch eine mit Einwurfeinschreiben abgeschickte Kündigung muss den Vermieter erreicht haben, um zu wirken. Geht das Einschreiben auf dem Postweg verloren, so liegt der schwarze Peter beim kündigenden Mieter. Die Sache ist um so unangenehmer, als die Post AG nur einen pauschalierten Schadensersatz in Höhe von 20,00 EURO leistet, mit dem natürlich der Schaden aus der weiterlaufenden Mietzahlungspflicht nicht annähernd ausgeglichen wird.

Zu Einzelheiten um alle mit der Kündigung zusammenhängenden Fragen geben alle schleswig-holsteinischen Mietervereine ihren Mitgliedern Auskunft. Die Anschriften der Vereine können zentral bei der Landesgeschäftsstelle in Kiel abgefragt werden unter der Rufnummer 0431/979190 oder über das Internet unter www.mieterbund-schleswig-holstein.de.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel