Mieterrechte bei Hausverkauf und Eigentümerwechsel
Kiel, den 28.01.2016
Mieterrechte bei Hausverkauf und Eigentümerwechsel
Wird das Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet nach Angaben des Deutschen Mieterbundes Landesverband Schleswig-Holstein, für die im Haus oder in der Wohnung lebenden Mieter soll sich grundsätzlich nichts ändern.
Mietvertrag: Der Käufer des Hauses oder der Wohnung tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Er kann nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder in Vertragsverhandlungen über einen neuen Mietvertragstext eintreten.
Zahlungspflichten: Nicht die Miete voreilig an den Haus- oder Wohnungskäufer zahlen, warnt der Deutsche Mieterbund Landesverband Schleswig-Holstein. Der kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, beispielsweise durch einen Grundbuchauszug. Ohne Risiko kann an den „Neuen“ auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert. Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.
Kündigungsschutz: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe hat, zum Beispiel Eigenbedarf. Außerdem muss der die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate. Anders allenfalls, wenn der neue Eigentümer die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag zum nächstmöglichen Termin mit 3-Monats-Frist kündigen.
Mieterhöhung: Der neue Eigentümer hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Vermieter hätte tun können, also beispielsweise nach einer Modernisierung, oder er kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (Mietspiegel).
Mietkaution: Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Kaution der neue Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten. Der Deutsche Mieterbund Landesverband Schleswig-Holstein warnt aus diesem Grund davor, einer Übertragung der Kaution an den Erwerber zuzustimmen. Er würde damit eventuell vorschnell auf Rechte verzichten. Auch zu einer nochmaligen Zahlung der Kaution an den Erwerber ist er grundsätzlich nicht verpflichtet.
Nähere Auskünfte zu allen hiermit zusammenhängenden Fragen erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine. Deren Sprechzeiten und Aufnahmebedingungen können bei der Landesgeschäftsstelle des Deutschen Mieterbundes Schleswig-Holstein, Eggerstedtstraße 1, 24103 Kiel, Telefon 0431/97919-0 erfragt werden. Sie sind auch im Internet verfügbar unter www.mieterbund-schleswig-holstein.de.
Verantwortlich: Geschäftsführerin Heidrun Clausen, Kiel