Mieterrechte und Mieterpflichten beim Eigentümerwechsel
Kiel, den 25.06.2013
Mieterrechte und Mieterpflichten beim Eigentümerwechsel
Wegen der bevorstehenden Anhebung der Grunderwerbssteuer rechnen die schleswig-holsteinischen Mietervereine mit einem kurzfristigen Anstieg bei den Immobilientransaktionen. Damit werden absehbarerweise auch Mieterhaushalte vermehrt vor die Frage gestellt sein, welche Rechte und Pflichten im Umfeld eines Eigentümerwechsels zu beachten sind. Erfahrungen der Mietervereine belegen, dass Mieter nach einem Eigentümerwechsel häufig überrumpelt werden und neue Mietverträge abschließen oder anderen für sie nachteiligen Regelungen zustimmen. Dazu besteht jedoch keinerlei Verpflichtung:
Mieter müssen keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, wenn das Mietshaus oder die Wohnung verkauft werden. Vielmehr tritt der neue Eigentümer automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht nicht Miete“. Der alte Mietvertrag muss nicht korrigiert oder aktualisiert werden, er gilt unverändert weiter.
Der neue Vermieter kann natürlich die Zahlung der Miete auf sein Konto fordern. Vorher muss er aber seine Berechtigung als neuer Eigentümer nachweisen, beispielsweise über einen Grund-buchauszug. Auch wenn der bisherige Eigentümer den Mieter über den Verkauf informiert und auffordert, zukünftig an den Käufer zu leisten, kann der Mieter beruhigt zahlen.
Der neue Eigentümer kann die Miete unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Eigentümer gekonnt hätte. Das heißt, die gesetzlichen Vorgaben zur ortsüblichen Ver-gleichsmiete muss auch er einhalten.
Das gleiche gilt für Kündigungen. Der Eigentümerwechsel ist kein Grund, das Mietverhältnis zu beenden. Auch der neue Eigentümer kann nur dann kündigen, wenn er einen der im Gesetz auf-geführten Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf, für sich geltend machen kann.
Über die Betriebskosten muss der neue Eigentümer abrechnen. Nur für Abrechnungsperioden, die schon vor dem Eigentümerwechsel abgelaufen waren, bleibt der alte Eigentümer verantwortlich.
Auch für die Rückzahlung der Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses ist der neue Eigentümer zuständig. Dabei spielt es keine Rolle, ob er die Kaution nebst Zinsen von seinem Vorgänger erhalten hat oder nicht.
Nähere Auskünfte zu allen hiermit zusammenhängenden Fragen erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine. Deren Sprechzeiten und Aufnahmebedingungen können bei der Landesgeschäftsstelle des Mieterbundes Schleswig-Holstein, Eggerstedtstraße 1, 24103 Kiel, Telefon 0431/97919-0 erfragt werden. Sie sind auch im Internet verfügbar unter www.mieterbund-schleswig-holstein.de.
Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel