Kiel, den 04.03.2004

Mietvertragsformulare: Jede Menge Skepsis angebracht

Tagtäglich werden die schleswig-holsteinischen Mietervereine mit den unterschiedlichsten Mietvertragsformularen konfrontiert. Dabei stoßen sie auf zahllose Widersprüche und Ungereimtheiten teils im Formular selber, teils bei den Eintragungen.

Es gilt der Grundsatz: Ein wirksamer Mietvertrag in allen formularmäßigen und individuellen Vereinbarungen ist die absolute Ausnahme. Diese Feststellung hat weitreichende Konsequenzen: Widersprüche in einem Mietvertragsformular gehen zu Lasten des Verwenders, unwirksame Klauseln stellen die vom Gesetzgeber gewollte Rechtslage wieder her. Hiervon sind fast alle Bereiche des Mietvertrages betroffen: So gibt es Vertragsformulare, die den Mieter verpflichten, die langen Kündigungsfristen des alten Mietrechtes zu beachten. Gleichzeitig heißt es in diesen Formularen dazu: „Hiervon abweichende gesetzliche Regelungen bleiben unberührt.“ Damit räumt der Vertrag der neuen Gesetzeslage Vorrang ein. Fazit: Auch in diesen Fällen können Altmietverträge mit 3-Monatsfrist gekündigt werden.

Beispiel Betriebskosten: Es gibt Vertragsformulare, in denen zwischen Brutto- und Nettomieten eine Auswahl getroffen werden muss. Manch ein Vermieter, der ganz sicher gehen will, kreuzt beide Varianten an. Auch hier führt die Widersprüchlichkeit zur Unwirksamkeit dieser Klausel mit der Folge, dass eine Bruttomiete vereinbart ist.

Auch bei den Schönheitsreparaturen spielen unklare Formularklauseln und widersprüchliche Eintragungen besonders in Verbindung mit ergänzenden Individualvereinbarungen eine wichtige Rolle. Kraft Gesetzes sind auch Schönheitsreparaturen prinzipiell Vermietersache. Sie dürfen aber vertraglich auf den Mieter abgewälzt werden, jedoch nur in dem Umfang, wie er der Zeitdauer dieses Mietvertrages entspricht. Fristenpläne, nach denen der Mieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, sind in diesem Zusammenhang gebräuchlich und zulässig. Aber auch hier gilt: Etliche Vermieter legen ihren Mietern die Pflicht auf, die Wohnung zu Beginn zu renovieren, den Fristenplan zu beachten und sie renoviert zurück zu geben. Derartige Anforderungen schießen eindeutig über das Ziel hinaus und machen die ganze Klausel unwirksam. Ergebnis: Der Mieter braucht gar keine Schönheitsreparaturen durchzuführen, weil die gesetzliche Regelung gilt und dem Vermieter diese Verpflichtung zuweist.

Beispiel Kleinreparaturen: In vielen Vertragsformularen wird den Mietern die Verpflichtung auferlegt, für Kleinreparaturen selbst aufzukommen. Viele dieser Klauseln sind unwirksam, weil die Rechtsprechung deren Zulässigkeit von zwei Begrenzungen abhängig macht: Zum einen muss die „Kleinreparatur“ je Einzelfall der Höhe nach begrenzt werden – z.B. auf 75,00 EURO. Zum anderen muss es aber auch eine weitere Begrenzung in Abhängigkeit von der Miethöhe geben, z.B. maximal 5 Prozent der Jahresmiete, womit verhindert werden soll, dass die auf den ersten Blick preiswerte Altbauwohnung über zahllose Kleinreparaturen teurer wird als eine bessere Neubauwohnung. Fehlt eine der begrenzenden Klauseln, so findet eine Abwälzung nicht statt und der Mieter braucht für Kleinreparaturen nicht aufzukommen. Das gleiche gilt wenn die Kleinreparaturklausel als „Selbstbehalt“ dargestellt wird.

Aber auch abseits des Mietvertrages gibt es jede Menge Unwirksames: Ein großer schleswig-holsteinischer Vermieter verlangte von seinen Mietern formularmäßig 75,00 EURO für eine Vorbesichtigung für die Wohnungsrückgabe: Unzulässig und unwirksam. Ein anderes Unternehmen wollte sich von seinen Mietern einen Verzicht unterschreiben lassen, der vorsah, dass das Unternehmen nicht mehr auf die Rückgewähr der Kaution haften soll, wenn der Wohnungserwerber in Konkurs gerät und die Kaution nicht zurückzahlen kann: Unzulässig und unwirksam.

Alles in allem: Mieter tun gut daran, ein gesundes Misstrauen gegenüber allen Formularverträgen und seinen individuellen Eintragungen an den Tag zu legen. Dies gilt ganz besonders deswegen, weil viele Vermieterverbände ihre Formulare immer auf dem neuesten Stand der Mieterfeindlichkeit halten. Andererseits: Es gibt jede Menge Vermieter, die sich ein Mietvertragsformular kaufen und Fotokopien davon jahrelang weiter verwenden, obwohl die Formulare zu neuerem Recht nicht mehr kompatibel sind. In beiden Fällen gilt: Widersprüche, Unklarheiten und übermäßige Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild des Mietrechtes gehen zu Lasten des Verwenders.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel