Sonderkündigungsrecht bei Zweifamilienhäusern, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt
Kiel, den 14.11.2013
Sonderkündigungsrecht bei Zweifamilienhäusern, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt
In Schleswig-Holstein gibt es gut 1.430.000 Wohnungen. Davon liegen knapp 180.000 in Zweifamilienhäusern – sogenannte Einliegerwohnungen. Rund 90.000 dieser Wohnungen sind vermietet. In vielen dieser Häuser wohnen Mieter und Vermieter in guter Eintracht zusammen.
Trotzdem sitzen Mieter solcher Wohnungen auf einem Pulverfass. Das Gesetz räumt Vermietern in dieser Konstellation nämlich ein besonderes Kündigungsrecht ein. Sie können ohne Angabe von Gründen wirksam kündigen, wenn sie sich ausdrücklich auf dieses Sonderkündigungsrecht berufen. Hintergrund dieser Regelung ist die besondere Situation von Mietern und Vermietern, die wegen der typischen Bauweise von Zweifamilienhäusern „in enger Tuchfühlung“ zusammenleben. Der Vermieter braucht sich also nicht auf Eigenbedarf oder wirtschaftliche Interessen zu berufen, um ein derartiges Mietverhältnis zu beenden. Nur die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen um drei Monate.
Auch wenn das Vertragsverhältnis unbelastet ist, sollten betroffene Mieterhaushalte sich nicht allzu sicher fühlen. Das Klima im Haus kann sich schnell ändern, wenn das Haus vererbt oder verkauft wird. Mietervereine warnen seit jeher vor dieser Falle, die vielen Mietern unbekannt ist.
Mieter können sich vor dieser Art der Kündigung schützen, wenn sie das Sonderkündigungsrecht des Vermieters aus § 573 a BGB im Mietvertrag ausdrücklich ausschließen. In einer ähnlichen Konstellation hat der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 57/13) unlängst entschieden, dass eine auf das Sonderkündigungsrecht gestützte Kündigung durch die im Mietvertrag enthalten Kündigungsbeschränkung ausgeschlossen ist. Gegenstand der Entscheidung war eine Vereinbarung, wonach der Vermieter das Mietverhältnis grundsätzlich nicht auflösen wird und nur in besonderen Ausnahmefällen das Mietverhältnis schriftlich kündigen wird, wenn wichtige berechtigte Interessen eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen. In diesen Fällen kann sich auch ein späterer Erwerber des Hauses nicht auf das Sonderkündigungsrecht berufen. Daran ändert auch ein mehrfacher Verkauf des Hauses nichts, so der Bundesgerichtshof. Der Erwerber tritt nämlich anstelle des Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Er muss auch eine derartige Kündigungsbeschränkung gegen sich gelten lassen.
Nähere Auskünfte zu allen hiermit zusammenhängenden Fragen erteilen alle schleswig-holsteinischen Mietervereine. Deren Sprechzeiten und Aufnahmebedingungen können bei der Landesgeschäftsstelle des Mieterbundes Schleswig-Holstein, Eggerstedtstraße 1, 24103 Kiel, Telefon 0431/97919-0 erfragt werden. Sie sind auch im Internet verfügbar unter www.mieterbund-schleswig-holstein.de.
Verantwortlich: Jochen Kiersch, Kiel