Vorsicht beim Kauf von Gebrauchtwohnungen

Kiel, den 30.11.2006

DGAG, vormals LEG (ein Unternehmen des Pirelli-Konzerns), KWG (ein Unternehmen des US-Finanzinvestors Blackstone), Deutsche Annington und andere: Der Verkauf von Gebrauchtwohnungen aus dem Bestand gehört zum Geschäftsmodell. Seit jeher warnt die Mieterorganisation vor den Risiken, die mit dem Kauf einer gebrauchten Mietwohnung (auch der eigenen) einhergehen.

Die Fragen der Finanzierung und ob der Kauf einer derartigen Wohnung überhaupt tragbar ist, wird von den Kreditinstituten schon in deren eigenem Interesse leidlich sicher geklärt. Es gibt beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung aber auch Risiken, bei denen interessierte Käufer – vor allem Mieter – weitgehend auf sich allein gestellt sind.

Dies betrifft beispielsweise den Komplex der laufenden Unterhaltskosten einschließlich der Kosten für Reparatur, Verwaltung, Betriebskosten und Beheizung. Dabei sind die Komplexe Heiz- und Betriebskosten noch eher leicht zu handhaben. Ein Blick in die Betriebskostenabrechnungen der vergangenen drei Jahre zeigt wohin die Reise geht. Vergleichbar aussagekräftig sind auch die Heizkostenabrechnungen der Vergangenheit und – ab 2007 – der Energieausweis.

Bei den Instandhaltungskosten hingegen lauern Risiken ungeahnten Ausmaßes. Ein drastisches Beispiel findet sich in der Landeshauptstadt Kiel: Rund 500 Wohnungseigentümer sehen sich mit der Tatsache konfrontiert, dass eine Fassadensanierung mit Kosten von bis zu 6.000,00 € je Eigentümer ansteht, die sie bei ihrer Kaufentscheidung nicht kannten und auch nicht kennen konnten. Nur dem Zufall ist es zu verdanken, dass die Betroffenen möglicherweise werden beweisen können, dass der Veräußerer den Mangel kannte, aber verschwiegen hat. Ansonsten gilt aber: Mit einer Eigentumswohnung kauft man auch die Verpflichtung, das Gebäude instand zu halten. Dies erstreckt sich auf alle notwendigen Reparaturen ohne Wenn und Aber. Eine neue Fassade, ein neues Dach, eine neue Heizung oder eine aufwendige Kellersanierung gehen richtig ins Geld. Selbst wer die Wohnung sachverständig begutachten lässt, ist vor versteckten Mängeln nicht sicher.

Reparaturkosten spielen aber auch an anderer Stelle eine Rolle: Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet Eigentümergemeinschaften, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Es muss also stets eine gewisse Summe Geldes vorhanden sein, um plötzliche Reparaturen sofort ausführen zu können. Die Instandsetzungsrücklage muss gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG aber auch ständig wieder aufgefüllt werden.

Die Frage, wie viel Geld eine Eigentümergemeinschaft zurücklegen muss, lässt sich nicht pauschal beantworten. Es liegt auf der Hand, dass bei Neubauten ein geringerer Betrag ausreicht und dass bei älteren Häusern die Rücklage üppiger ausgestaltet sein muss. Und natürlich ist die Frage von Bedeutung, ob größere Instandsetzungsarbeiten gerade durchgeführt worden sind oder ob das Dach, die Heizung oder die Fassade gerade zur Sanierung anstehen.

Deswegen ist es um so wichtiger, den Instandhaltungszustand eines Gebäudes genau zu kennen, wenn man eine Wohnung kaufen will.

Die Höhe der monatlichen Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage empfiehlt die Fachliteratur nach der „Peters´schen Formel“ zu ermitteln. Ausgehend von den reinen Baukosten im Erstellungsjahr (ohne Grundstücks- und sonstige Nebenkosten) multipliziert mit dem Faktor 1,5 werden zwischen 65 und 70 Prozent des so ermittelten Betrages auf 80 Jahre verteilt. Z.B.: Wenn die reinen Baukosten 700,00 € je Quadratmeter betragen haben, dann errechnen sich jährliche Instandhaltungsrücklagen in Höhe von 9,19 € je Quadratmeter, entsprechend 0,77 € je Quadratmeter im Monat. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich nach dieser Rechnung 53,59 € monatlich oder 643,13 € jährlich für die Instandhaltungsrücklage.

Wenn in den Angebotsunterlagen einer Wohnungsbaugesellschaft die Instandhaltungsrücklage mit 0,50 € je Quadratmeter kalkuliert ist, so ist dieser Betrag für eine Wohnung, die älter als 20 Jahre alt ist, erkennbar viel zu niedrig angesetzt, es sei denn, das Haus sei gerade erst rundum saniert und modernisiert worden. Hier lauert für Käufer ein doppeltes Risiko: Wenn unerwartet versteckte Mängel kostenträchtigen Instandhaltungsbedarf auslösen, kann es sein, dass die Rücklage schon nicht ausreicht, um diese Kosten zu decken. Wenn dann auch noch die monatliche Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage zu niedrig bemessen ist und angehoben werden muss, kann dies zu Defiziten führen, die das Eigentum an der Wohnung gefährden.

Aber auch aus einer anderen Richtung droht Gefahr: Das Wohnungseigentumsgesetz wird zur Zeit überarbeitet. Bislang konnte die Änderung des Verteilungsschlüssels von Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten nur einstimmig beschlossen werden. Zukünftig soll auch ein Mehrheitsbeschluss für eine Änderung ausreichend sein mit weitreichenden Folgen: Wenn der bisherige Eigentümer einer großen Liegenschaft – z.B. eine Wohnungsbaugesellschaft, die umgewandelt hat, noch eine Mehrheit der Wohnungen bzw. der Miteigentumsanteile hält, was sehr häufig der Fall ist, dann gibt ihr dies die Möglichkeit, ihre bisherigen Mieter und jetzigen Miteigentümer durch ihre eigene Mehrheit auf Maßnahmen zu verpflichten, die diese sonst nicht mitgetragen hätten.

Die schleswig-holsteinischen Mietervereine lehnen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wegen der damit regelmäßig einhergehenden Mieterverdrängung zwar grundsätzlich ab, verschließen sich aber der Erkenntnis nicht, dass mit bereits bestehenden Eigentumswohnungen ein schwunghafter Handel betrieben wird. Kaufwilligen Mietern raten sie indessen, nicht nur der Finanzierung größtmögliche Aufmerksamkeit zu widmen, sondern auch der ins Auge gefassten Wohnung selber. Nur wer sich sehr gründlich darüber informiert hat, in welchem baulichen Zustand sich das Gesamtgebäude befindet, in dem er eine Eigentumswohnung erwerben möchte, welche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt worden sind und welche noch anstehen, kann die Risiken, die aus dem Bereich Instandhaltung herrühren, einigermaßen einschränken. Ganz risikolos stellen lässt sich dieser Komplex schon gar nicht.

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel