Kiel, den 20.04.2005

Deutscher Mieterbund Landesverband Schleswig-Holstein zum 20. April „Tag gegen Lärm“: Aktuelle Gerichtsurteile zu Lärm im Mehrfamilienhaus

Ursachen und Folgen von Alltagslärm beschäftigen immer öfter die Gerichte, bis hin zum Bundesgerichtshof. Der Deutsche Mieterbund Landesverband Schleswig-Holstein hat aktuelle Urteile zu diesem Fragenkomplex zusammengestellt:

BGH zum Trittschallschutz im Altbau (VIII ZR 355/03)

Werden im Haus Umbau- oder Ausbaumaßnahmen durchgeführt, die zu Lärmimmissionen führen können, kann der Mieter erwarten, dass entsprechende Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden. Hinsichtlich der technischen Standards sind die Vorgaben einzuhalten, die zum Zeitpunkt des Umbaus gelten, entschied der Bundesgerichtshof (VIII ZR 355/03).

Eine moderne Trittschalldämmung hatten Mieter eines vor 1918 errichteten Hauses in Hamburg eingeklagt. Sie waren 1987 in die oberste Etage des Hauses eingezogen. Im Jahr 2001 baute der Vermieter das Dachgeschoss aus, setzte noch zwei Wohngeschosse auf das Gebäude. Die ehemaligen Abstellräume werden seitdem als Wohnungen genutzt. Unter Bezug auf den mangelhaften Schallschutz minderten die Mieter in der Folgezeit die Miete um 20 Prozent und klagten auf nachträglichen Einbau einer Schallschutzdämmung. Laut Gutachten ging von den ausgebauten Wohnungen ein Trittschall von 58,5 Dezibel aus, die aktuellen Grenzwerte der DIN‑Norm liegen bei 53 Dezibel für normalen und bei 46 Dezibel für erhöhten Schallschutz.

Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass der Mieter einer Altbauwohnung ohne eine besondere vertragliche Vereinbarung grundsätzlich nicht verlangen kann, dass der Vermieter die Wohnung in einen Zustand versetzt, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Nimmt der Vermieter aber bauliche Veränderungen vor, die wie hier auch Lärmimmissionen, das heißt Beeinträchtigungen, zur Folge haben können, kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den Anforderungen der zurzeit des Umbaus geltenden DIN‑Normen entsprechen.

Typische Wohngeräusche

Die Bewohner eines Mehrfamilienhauses müssen die üblichen Wohngeräusche, das heißt den unvermeidbaren Lärm, wie beispielsweise Musikausübung, Radioübertragung, Begehen der Wohnung, gelegentliches Kindergetrampel, aber auch Kindergeschrei, hinnehmen. Zwar können grundsätzlich auch Lärmbelästigungen durch Kinder einen Mangel der Mietsache darstellen. Allerdings müssen Geräusche, die naturgemäß dem Bewegungs- und Spieldrang von kleinen Kindern entsprechen, von den übrigen Mietern eines Mehrfamilienhauses als vertragsgemäßer Gebrauch hingenommen werden. Auf der anderen Seite ist aber immer das Gebot der Rücksichtnahme in Mehrfamilienhäusern zu beachten. Vielfach werden deshalb bestimmte Ruhezeiten in Mietverträgen oder Hausordnung festgelegt. Die gelten grundsätzlich auch für Kinder. Ausnahmen sind allenfalls zuzulassen, soweit dies dem sozialüblichen Verhalten der Kinder gemäß ihrem Alter entspricht (AG Hamburg 46 C 139/03).

Kinderfreundliche Wohnung

Wird die Wohnung ausdrücklich als kinderfreundlich angeboten und vermietet, gibt es aber schon nach dem ersten Tag Beschwerden aus Nachbarwohnungen über Kinderlärm, kann der Mieter des Mietvertrag anfechten (LG Essen 15 S 56/04).

Kinderlärm

„Kindergeschrei und Quietschen rechtfertigen normalerweise keine Mietminderung. Es als sozialadäquat und durchaus im Rahmen des Üblichen angesehen werden, dass Kinder im Alter von eineinhalb oder zwei Jahren, bevor sie das Haus morgens verlassen, schreien und quietschen“, erklärte das Landgericht München I (31 S 20796/04). Nachbarn hatten die Miete gemindert, weil sie sich durch Schreien des Kindes in der Zeit zwischen 6.30 Uhr und 7.00 Uhr morgens häufig gestört fühlten. Das Geschrei war durch das Hineinsetzen des Kindes in den Kinderwagen im Treppenhaus ausgelöst worden. Die Nachbarn hatten sich auch auf die Hausordnung berufen: Nachtruhe bis 8.00 Uhr.

Nachbarlärm

Bei schwer wiegenden Lärmstörungen aus Nachbarwohnungen ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen. Der Mieter muss seinem Vermieter nicht den Namen der störenden Mietpartei nennen, es reicht aus, wenn der die Wohnung bzw. die Wohnungslage exakt beschreibt, aus der der störende Nachbarschaftslärm kommt (AG Erfurt 5 C 3235/03).

Pendeluhr

Wer sich durch den „Glockenschlag“ der Pendeluhr aus der Nachbarwohnung gestört fühlt, hat in der Regel wenig Chancen. Nach einer Entscheidung des AG Spandau (8 C 13/03) gehört es zum vertragsgemäßen Gebrauch, wenn ein Mieter eine Pendeluhr aufhängt. Dass deren halbstündiges Schlagen in der Nachbarwohnung wahrnehmbar ist, muss geduldet werden.

Fahrstuhl

Bei einer im Jahr 2001 bzw. 2002 sanierten Aufzugsanlage können Mieter erwarten, dass in ihrer Wohnung keine Geräuschbeeinträchtigungen auftreten, die den Grenzwert von 30 dB (A) überschreiten. Außerdem muss sichergestellt sein, dass es beim Betrieb des Aufzugs nicht zu „auffällig störenden Geräuschveränderungen“ kommt, zum Beispiel Geräuschspitzen. Bis zur Mängelbeseitigung des Vermieters kann die Miete gemindert werden, hier 15 Prozent (AG Hamburg 49 C 64/03).

Gaststättenlärm

Befinden sich im Haus Gaststätten mit Vorgärten und geht hiervon ein so großer Lärm aus, dass die Balkone der Wohnung nicht oder kaum nutzbar sind, kann der Mieter die Miete kürzen (AG Lichtenberg 6 C 239/03).

Verantwortlich: Jochen Kiersch – Kiel