Mietervereine tagen in Harrislee

Mieter brauchen mehr Schutz, Wohnungsbau braucht mehr Förderung, Bekämpfung der Wohnungsnot braucht mehr politischen Willen

Unter diesem Motto findet in Harrislee der Landesverbandstag der Schleswig-Holsteinischen Mietervereine statt. Wegen des ungebremsten Mietenanstiegs steht die Forderung nach Wiedereinführung der Mietpreisbremse ganz oben auf der Tagesordnung. Diese war 2019 durch das erste Kabinett Günther explizit vorzeitig abgeschafft worden. Geeignetere Instrumente sollten für Entspannung auf dem Wohnungsmarkt sorgen. Das Gegenteil ist eingetreten. Ein Gutachten zur Kappungsgrenzenverordnung hat seinerzeit in 15 Kommunen einen angespannten Wohnungsmarkt festgestellt. Das jüngste Gutachten, auf dem die Kappungsgrenzenverordnung des Jahres 2024 beruht, sieht einen angespannten Wohnungsmarkt bereits in 62 Kommunen. Legt man die Einwohnerzahlen in diesen Kommunen gegen die amtliche Bevölkerungsstatistik – Stand drittes Quartal 2025 – so findet man 1.338.302 Menschen, die hierzulande in einem angespannten Wohnungsmarkt leben. Gutachterlich festgestellt. Das sind 45,2% unserer Gesamtbevölkerung – fast die Hälfte von 2.960.374 Menschen. Argumente, die Mietpreisbremse wirke nicht oder bremse den Neubau aus, lässt die Mieterorganisation nicht gelten. Schlupflöcher, die ihre Wirkung beeinträchtigen können, werden aktuell auf Bundesebene gestopft. Für ihre Geltung in Schleswig-Holstein bedürfe es aber einer entsprechenden neuen Verordnung der Landesregierung, die schnellstmöglich erlassen werden müsse.

Dringenden Handlungsbedarf sehen die Mietervereine auch bei dem erst kürzlich verabschiedeten Wohnraumförderungsgesetz. Das sich als Papiertiger erwiesen hat, wie die Stadt Bad Oldesloe bezogen auf die Hölkhäuser unlängst unschön vorexerziert hat. Ursache dafür ist unter anderem die Tatsache, dass den Kommunen das Geld für zusätzliche Aufgaben der Überwachung und des Managements im Umfeld von Schrottimmobilien fehlt. Auf diese Problemlage hatten die Mietervereine schon während der parlamentarischen Beratung im Landtag hingewiesen. Sie fordern eine schnelle Nachbesserung und die Ausstattung der Kommunen mit finanziellen Mitteln zur Umsetzung des Gesetzes.

Große Probleme bereiten den Mietervereinen auch die zunehmende Zahl sogenannter vorgetäuschter Eigenbedarfskündigungen. Mieter werden dadurch vor große Herausforderungen gestellt, weil die Risiken in der gerichtlichen Auseinandersetzung beträchtlich sind. Die Verfahrensdauer und die damit verbundene Unsicherheit ist langwierig. Und auch die Erfolgsaussichten sind vielfach eingeschränkt, weil es schwer ist, einen Betrugstatbestand nachzuweisen. Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, in angespannten Wohnungsmärkten eine Landesverordnung zu erlassen, mit der in umgewandelten Mietwohnungen die Kündigungsfrist wegen Eigenbedarfs auf bis zu 10 Jahre verlängert wird. Eine derartige Sperrfristverordnung war in Schleswig-Holstein bis zum Ende des Jahres 2000 in Kraft, ist dann aber nicht mehr verlängert worden. Inzwischen hat sich sowohl die Anbieterstruktur auf dem Wohnungsmarkt, als auch die Verfügbarkeit von Wohnraum grundlegend geändert. Auf der einen Seite konzentrieren sich Mietwohnungsbestände in der Hand von renditegetriebenen Finanzinvestoren, auf der anderen Seite geraten die Wohnungsmärkte wegen niedriger Neubauzahlen und durch das Abschmelzen des geförderten Wohnungsbestandes unter zusätzlichen Druck. Deswegen fordern die Mietervereine die schnelle Wiedereinführung der Kündigungssperrfristverordnung.

Seit der Nachkriegszeit gibt es in Schleswig-Holstein das sogenannte Zweckvermögen Wohnungsbau. Das sind circa 2,4 Milliarden Euro mit denen jahrzehntelang zehntausende Wohnungen öffentlich gefördert worden sind. Das erste Kabinett Günther hat dieses Zweckvermögen unter Finanzministerin Heinold ungeachtet des Protests der Mietervereine angezapft und verwendet es seitdem auch für die Krankenhausfinanzierung. Damit sind der Wohnungsbauförderung hunderte Millionen Euro entzogen worden. Das war das genaue Gegenteil von Wohnraumförderung. Um den öffentlich geförderten Wohnungsbau nicht einbrechen zu lassen, musste das Land daher ebenfalls mit hunderten Millionen Euro Haushaltsmitteln nachfinanzieren. Um die Kontinuität im geförderten Wohnungsbau zu wahren, fordern die Mietervereine, die alte Rechtslage wiederherzustellen und das Zweckvermögen in Zukunft wieder ausschließlich für die Wohnraumförderung zu verwenden, damit sie – wie in der Vergangenheit – nicht durch Haushaltszwänge beeinträchtigt wird.

Das ist auch bitter nötig. Das Land rühmt zwar regelmäßig seine öffentliche Wohnungsbauförderung, damit ist es aber bei genauerer Betrachtung nicht weit her. Bis einschließlich 2027 soll der geförderte Bestand demnach um 5.900 Wohnungen wachsen. Dem von der Investitionsbank bereitgestellten Wohnungsmarktprofil für Schleswig-Holstein ist aber zu entnehmen, dass im gleichen Zeitraum 12.498 Wohnungen planmäßig ihre Bindungen verlieren werden – besonders heftig in 2027 mit 5.768 Wohnungen. Unter dem Strich fallen also mehr als doppelt so viele Wohnungen aus den Bindungen, wie neu gefördert werden sollen. Der Bestand öffentlich geförderter Wohnungen sinkt also unaufhaltsam weiter. Deswegen fordern die Mietervereine nachdrücklich eine Kehrtwende in der Wohnungsbauförderung hin zu einem zuverlässigen Anstieg des Bestandes geförderter Wohnungen. Als Fernziel fordern die Mietervereine einen Bestand von 120.000 öffentlich geförderten Wohnungen. Das sind nicht einmal 10% des Wohnungsbestandes. Sie fordern außerdem die Absicherung des Zweckvermögens gegen Inflation und eine kontinuierliche Aufstockung, um den geförderten Wohnungsbau langfristig zu stärken.

Natürlich sind sich die Mietervereine darüber im Klaren, dass für mehr geförderten Wohnungsbau auch mehr Finanzmittel erforderlich sind. Pressemeldungen aus dem Jahre 2024 gehen davon aus, das dem Land jährlich Einnahmen von rund 300 Millionen Euro durch Steuerhinterziehung entgehen. Die werde man zwar nicht bis zum letzten Cent hereinholen können. Und man werde die Kosten für die Einstellung von mehr Steuerfahndern abziehen müssen. Aber es wäre eine gesellschaftlich allseits akzeptierte Maßnahme, um Mehreinnahmen ohne Steuererhöhungen zu erzielen, die die Landesregierung schnell umsetzen sollte.

Erneut fordern die Mietervereine die vollständige Abschaffung der sogenannten Share-Deals. Eine junge Familie beispielsweise, die in Schleswig-Holstein für 400.000,00 Euro ein Eigenheim erwirbt, zahlt dafür 26.000,00 € Grunderwerbsteuer. Beim Kauf eines Unternehmens mit tausenden Wohnungen fällt aber überhaupt keine Grunderwerbsteuer an, wenn weniger als 90% dieses Unternehmens erworben werden. Diese Share-Deals sind der Motor für einen schwunghaften Handel mit großen Wohnungsbeständen, der für Mieterschaft und Kommunen alleine schon schädlich ist, wie es bei den Hölkhäusern in Bad Oldesloe und anderen Orts zu beklagen ist. Die Mietervereine fordern das Land daher auf: Schließen Sie sich mit anderen Bundesländern zusammen und machen Sie Druck auf den Bund, um diesem gemeinwohlschädlichen Spuk ein Ende zu bereiten. Es steht zwar nicht ohne weiteres fest, dass dadurch die Grunderwerbsteuereinnahmen signifikant steigen, aber der soziale Schaden, der beim Durchreichen großer Wohnungsbestände entsteht, kann dadurch deutlich vermindert werden. Und das spart unnötige Ausgaben.

Schleswig-Holstein ist ein Land mit hohem Bestand an Zweit- und Ferienwohnungen. Der Zensus 2022 nennt 35.949 Einheiten. Außerdem gibt es hierzulande einen Wohnungsleerstand von 2,73% entsprechend weiteren 43.241 Wohnungen. Zusammen sind das fast doppelt so viele, wie unser Bestand an geförderten Wohnungen. Die meisten dieser Wohnungen stehen zeitweise oder dauerhaft leer. Ferienwohnungen sind in der Regel gut ausgestattet und selbst im Winter beheizt. Ebenfalls gesichert ist eine Zahl des Statistikamtes Nord vom 31.01.2024. Danach gab es hierzulande 28.075 untergebrachte, wohnungslose Personen. Die Sozialverbände gehen jedoch von einer deutlich höheren Zahl aus, wegen einer hohen Dunkelziffer und vielen Wohnungslosen, die keine Hilfestellung beanspruchen. Die Mietervereine kritisieren die Tatenlosigkeit der Landesregierung, die es zulässt, dass Menschen unter Brücken und auf Parkbänken schlafen müssen und schlimmstenfalls im Winter erfrieren, während zeitgleich ausreichend viele Wohnungen aus verschiedenen Gründen leer stehen. Wenn ansonsten keine Gelder zur Verfügung stehen, wäre eine Leerstandsabgabe eine geeignete Quelle, um den geförderten Wohnungsbau zusätzlich zu stützen, auch wenn das unpopulär ist. Wenn das Land sich darauf beruft, es gäbe nicht mehr Geld für den geförderten Wohnungsbau, müsse es erst einmal erklären, warum es vorhandene Quellen nicht nutzt.

Die Mietervereine kritisieren auch das Northvolt-Engagement der Landesregierung. Natürlich müsse das Land für ein gutes Gesundheitswesen, angemessenes Wohnen, fair bezahlte Arbeitsplätze, auskömmliche Renten, gute Bildung, angemessene Sozialleistungen und intakte Infrastruktur sorgen. Aber es gebe erheblichen Zweifel daran, dass die Errichtung einer Batteriefabrik den gleichen Vorrang genießen müsse. 300 Millionen Euro für ein windiges Investment hätten zum Wohle aller sehr viel sinnvoller eingesetzt werden können. Damit hätten 750 zusätzliche Wohnungen gefördert werden können. Und als Sahnehäubchen hätten die zurückfließenden Mittel auch noch das Zweckvermögen stärken können.

Bei der geplatzten Northvolt-Ansiedlung ist die Frage, wo die Tausenden Menschen, die in dieser Fabrik zukünftig arbeiten sollten, wohnen können, allenfalls am Rande aufgeworfen, aber nicht beantwortet worden. Das Geld ist erst mal weg. Demnächst laufen die Verhandlungen mit Lyten. Wenn das Geschachere um Subventionen mit Lyten von vorne losgeht, könnte das Land zusätzliche Förderdarlehen für die Wohnraumversorgung der zukünftigen Arbeitnehmerschaft ausreichen. Das hilft dem Unternehmen bei der Personalsuche und vermeidet Probleme auf dem örtlichen Wohnungsmarkt. Im Gegensatz zu Wandelanleihen wäre das auch eine sehr sichere Geldanlage. Die Mietervereine fordern jedenfalls mit Nachdruck, überall dort, wo sich neues Gewerbe ansiedelt, die Unternehmen zu verpflichten, die Wohnraumversorgung der neuen Belegschaften sicherzustellen oder sich zumindest maßgeblich daran zu beteiligen. Das hilft gegen Fachkräftemangel, nützt den Belegschaften und entlastet die Wohnungsmärkte.

Je mehr Akteure sich am Wohnungsbau beteiligen, desto robuster wird der Wohnungsbau insgesamt. Deswegen fordern die Mietervereine den Aufbau einer neuen landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft vorrangig für Landesbedienstete und steuerliche Förderung für diejenigen Unternehmen, die Wohnungen für ihre Belegschaften bauen.

Wegen der aus dem Ruder gelaufenen Baukosten, die erheblich zum Rückgang der Bautätigkeit beigetragen haben, fordern die Mietervereine mehr Weitsicht bei allen Maßnahmen, die den Wohnungsbau berühren. Dazu gehört auch, deren absehbare Auswirkungen zukünftig genauer zu überprüfen. Das gilt ganz besonders für die angestrebte Klimaneutralität. Der Bund will bis zum Jahre 2045 klimaneutral sein. Das ist ein ambitioniertes Ziel, besonders wenn man an das neue Gebäudemodernisierungsgesetz denkt. Zur Erinnerung: Dänemark hat schon 2013 den Einbau von Heizungen für fossile Brennstoffe im Neubau verboten. Im Bestand gilt dieses Verbot seit 2016. Und Deutschland gönnt sich im Jahre 2026 eine Rolle rückwärts. Schleswig-Holstein setzt aber noch einen drauf. Das Land soll bis 2040 klimaneutral sein. Die Wohnungswirtschaft hat bereits die Sorge geäußert, dass die immensen Kosten, die auf dem Weg zur vorgezogenen Klimaneutralität entstehen, am Ende die Mieter treffen könnten. Die Mietervereine teilen diese Sorge. Der Landesvorstand hat sich mit der Frage befasst und steht im Ergebnis hinter dem Ziel der Landesregierung. Klimaschutz ist existenziell. Aber es ist völlig klar, dass das mit der Erwartung verbunden ist, dass die Mehrkosten, die aus dem schnelleren Weg zur Klimaneutralität resultieren, nicht der Mieterschaft zur Last fallen dürfen.

Verantwortlich: Jochen Kiersch, 1. Vorsitzender, Kiel